En tant qu’acteur majeur de la copropriété, l’ARC Nationale est continuellement interrogée sur la régularité de projets de contrat de syndic professionnel par nos adhérents.
Notre mise en exergue de clauses litigieuses doit faciliter les rectifications auprès des prospects, et dans la négative de les écarter.
Malheureusement, nous nous apercevons que certains cabinets continuent à éprouver les plus grandes difficultés à se conformer aux prescriptions légales et réglementaires, comme l’atteste la trame 2023/2024 du syndic parisien BRIDOU SJLB.
I. Non-respect du formalisme réglementaire
Alors même que le syndic BRIDOU SJLB se réfère dans son proposition de contrat 2023/2024 au décret du 26 mars 2015, l’analyse de celle-ci démontre le contraire.
En effet, tantôt ce cabinet ajoute des mentions, tantôt il rejette certaines imposées par ce décret. Il ne s’agit pas d’une rigueur excessive de notre part, mais d’infractions susceptibles d’exposer le syndicat, en cas d’élection de ce syndic, à la nullité judiciaire de ce mandat.
1. Présentation irrégulière de la durée de mandat
Afin d’en finir avec les confusions fréquentes sur le mandat du syndic, le décret du 26 mars 2015, conformément à l’article 29 du décret du 17 mars 1967, se contente d’exiger d’y faire figurer :
- sa durée ;
- ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance.
Pour sa part, ce cabinet y associe les comptes du syndicat, en évoquant une prorogation de mandat licite, en l’absence de majorité acquise lors de la première assemblée. Cette affirmation se révèle totalement irrégulière selon la jurisprudence, CA Paris 23e ch. 17 janvier 2008, n° 07 - 05496.
2. Une « démission » du syndic incomplète
Le contrat type de syndic reprend les obligations énoncées par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de résiliation de mandant à l’initiative du syndic, c’est-à-dire quand celui-ci n’entend pas aller à son terme en raison de fautes reprochées au syndicat des copropriétaires.
Cette disposition légale requière du syndic « démissionnaire », qu’il convoque une assemblée générale destinée à se prononcer sur son successeur. Il s’agit ainsi de ne pas laisser le syndicat dépourvu de son représentant légal, chargé de l’administration de l’immeuble.
De manière pour le moins surprenante, BRIDOU SJLB passe à la trappe cet impératif légal.
3. Amnésie sur sa pénalité réglementaire à l’égard du conseil syndical
Le conseil syndical jouit d’un droit permanent d’accès ou de copie à tout document du syndicat des copropriétaires auprès du syndic (art. 21 de la loi). En cas de carence de plus d’un mois, le syndic est redevable d’une pénalité journalière de 15 euros (art. 2 du décret du 7 octobre 2020).
BRIDOU SJLB extirpe pourtant cette stipulation réglementaire comprise dans le contrat type.
4. Assemblée inexistante pour les questions personnelles des copropriétaires
L’article 17-1 AA de la loi permet à un ou plusieurs copropriétaires de bénéficier d’une assemblée pour décider d’un objet intéressant la collectivité (ex : autorisation de travaux privatifs impactant les parties communes, art. 25 al b).
Le ou les requérants supportent les frais de cette réunion du syndicat selon les modalités stipulées dans le contrat de syndic.
La vielle juridique de BRIDOU SJLB est manifestement lacunaire, son contrat excluant cette clause.
II. Irrégularité d’honoraires de prestations particulières du syndic
Le décret du 26 mars 2015 autorise le syndic à facturer collectivement au syndicat, voire individuellement à des copropriétaires des frais additionnels. Il fixe cependant une liste restrictive.
1. Ventilation irrégulière des vacations
Ces honoraires légitimes du syndic peuvent par exemple concerner le dépassement de durée de présence à l’assemblée générale annuelle, la gestion des sinistres, le suivi des procédures, etc.
Il se doit alors de prévoir explicitement la modalité de facturation, soit sur une base forfaitaire, soit à la vacation horaire. Il s’agit donc d’un critère unique, sans variation horaire ou statutaire du préposé.
BRIDOU SJLB enfreint cette règle, mais soyez rassurés, cela ne : « concerne que très peu de prestations ».
2. Illégalité de frais de mutation
Le syndic est en capacité de réclamer du copropriétaire vendeur des honoraires pour l’établissement d’un questionnaire sollicité par son notaire (art. 10-1 de la loi). Cet état daté est destiné à l’informer sur sa situation financière vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.
Face aux abus de la profession, le gouvernement détermine exceptionnellement un montant maximal en la matière de 380 € T.T.C. (art. 2 du décret du 21 février 2020).
BRIDOU SJLB entend cependant ajouter une note de 138 € T.T.C. pour la délivrance de l’article 20 de la loi, confirmant au copropriétaire l’absence d’impayés de se part.
Deux décisions n° 390465 et 390491 du 5 octobre 2016 du Conseil d’Etat soulignent pourtant le caractère totalement illicite de cette facturation du syndic.
Dans l’hypothèse où des copropriétaires auraient à faire à BRIDOU SJLB, nous leur conseillons tout d’abord de l’inviter à activer ses alertes juridiques et tenir compte des évolutions intervenues.
Dans la négative, ce qui parait fort probable au regard de l’historique de ce syndic, de recourir à un confrère plus compétent, voire à un copropriétaire disposé à postuler à cette fonction à titre non professionnel.