Le règlement de copropriété, acte fondateur du syndicat et de son fonctionnement, ne constitue pas un document intangible. Il est susceptible d’évolutions internes (constitution, cession de parties ou d’installations communes), mais aussi externes (nouvelles lois).
Les syndics professionnels et leurs partenaires voient dans cette modification une manne financière, pour laquelle ils n’entendent pas s’encombrer des impératifs légaux, dixit le cabinet parisien JEAN CHARPENTIER.
I. Le contrôle sur la conformité du règlement incombe en principe au syndic
En parcourant, les dépenses 2023 du syndicat, une facturation attire l’attention d’un conseil syndical d’une résidence parisienne gérée par JEAN CHARPENTIER. Il s’agit d’une facture du 14 avril 2023 de 364 € T.T.C. de NOMADE PROCESS pour une étude sur la légalité de leur règlement de copropriété.
Il interroge alors ce cabinet, qui lui rétorque, par un courrier du 11 décembre 2023, que cela concerne son obligation d’évaluer l’adéquation du règlement de copropriété à la loi E.L.A.N.
Effectivement, il appartient au syndic de veiller à l’application du règlement de copropriété (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965).
A ce titre, il lui faut vérifier que cet acte authentique réponde aux dernières modifications légales, soit en présence de parties communes :
- spéciales, l’énonciation de celles-ci, ainsi que les millièmes de propriété et tantièmes de charges communes spécifiques attachés à chaque lot (art. 6-2 de la loi) ;
- à jouissance exclusive associée à un lot, leur mention explicite (art. 6-3 de la loi).
JEAN CHARPENTIER s’estime incompétent pour effectuer ce simple examen conventionnel.
Pourtant, à la seule lecture du règlement de copropriété et de sa connaissance de l’immeuble qu’il administre, tout syndic est pourtant en mesure d’attester de :
- l’existence de parties communes spéciales et/ou à jouissance exclusive ;
- l’omission dans cet acte des mentions légalement impératives à ces parties communes.
II. La décision d’auditer le règlement de copropriété par un tiers relève de l’assemblée générale
Dans sa lettre du 11 décembre 2023, JEAN CHARPENTIER invoque de plus son droit de solliciter unilatéralement une entité spécialisée pour cette étude du règlement de copropriété.
Cette allégation contrevient cependant au droit de la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires peut bien évidemment opter pour un audit de la conformité de son règlement de copropriété, à savoir une analyse exhaustive rémunérée :
- en lieu et place du constat succinct établi par le syndic, au titre de ses honoraires de gestion courante ;
- effectuée par une société indépendante et compétente (l’expérience démontre souvent le contraire).
Cependant, cette décision ne peut émaner du seul syndic, comme le prétend JEAN CHARPENTIER.
En effet, tout audit du syndicat (ce qui inclut son règlement de copropriété) constitue une dépense exceptionnelle (art. 44 al. 4 du décret du 17 mars 1967). Son engagement licite requière une résolution de l’assemblée générale souveraine du syndicat des copropriétaires selon :
- un budget et des appels spécifiques (art. 14-2 de la loi) ;
- les éléments essentiels « devis » de l’entreprise joints à sa convocation (art. 11 al. 3 du décret).
Le syndic ne peut mandater de telles dépenses exceptionnelles, sa mission se résumant aux interventions courantes relevant du budget prévisionnel de fonctionnement (art. 14-1 et 18 de la loi). Une dérogation est néanmoins envisageable, s’il bénéficie d’une délégation déterminée soumise initialement à la majorité de l’article 24 de la loi et consentie par l’assemblée générale à la majorité renforcée de l’article 25 (al. a).
Or, ce transfert de pouvoir ponctuel fait défaut en l’espèce, JEAN CHARPENTIER précisant, que le recours à NOMADE PROCESS résulte de son « choix ».
Le syndic ne peut faire appel, aux frais du syndicat, à une structure dédiée pour l’étude de leur règlement de copropriété sans l’aval préalable de l’assemblée souveraine. Dans la négative, les copropriétaires doivent rejeter toute dépense correspondante engagée irrégulièrement par ce cabinet.