Alors que le règlement des provisions et charges par les copropriétaires devrait être une simple formalité, des cabinets s’évertuent à les complexifier. Ils invoquent tantôt de prétendues restrictions légales aux modalités ordinaires de paiement, tantôt le développement, en collaboration avec des partenaires, de solutions à ces difficultés.
FONCIA est devenu maitre en la matière, comme l’atteste la récente expérience d’un copropriétaire.
I. Obligation du règlement sans délai des copropriétaires sur le compte courant du syndicat
Par une résolution n° 23 d’une assemblée générale du 12 juillet 2023, une copropriété décide de proscrire le recours au service financier instauré par leur syndic FONCIA pour le paiement par les copropriétaires de leurs provisions et charges, via EDEN RED.
Il s’agit d’une plateforme intervenant comme intermédiaire entre l’émetteur du virement (copropriétaire) et l’établissement bénéficiaire (comptes bancaires séparés du syndicat des copropriétaires).
Ce refus du syndicat vise à contraindre ce cabinet à se conformer pleinement à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose les comptes bancaires séparés du syndicat (courant et rémunéré) :
- sans possibilité de dispense au profit du compte bancaire du syndic professionnel ;
- et le versement sans délai sur ceux-ci des fonds destinés au syndicat, ce qui interdit toute transition par un compte bancaire tiers.
II. Collusion illicite des syndics professionnels avec les banques
Le 14 janvier 2024, soit plus de 6 mois après l’approbation de cette décision de l’assemblée générale, un copropriétaire effectue un virement de ses provisions sur le compte EDEN RED.
Il entend ainsi vérifier de FONCIA, conformément à l’article 18 de la loi de :
- l’application des délibérations du syndicat ;
- son complet respect du cadre juridique.
Le 19 janvier 2024 ce copropriétaire reçoit un courriel de ce cabinet pour le moins surprenant. Il l’informe à la fois de l’anomalie de son virement :
- le compte tiers bancaire EDEN RED étant clôturé depuis le 1er janvier 2024 ;
- tout en lui confirmant son encaissement exceptionnel sur le compte bancaire courant du syndicat.
Cette situation se révèle non seulement inexplicable, tout en traduisant le maintien de pratiques abusives et illégales de FONCIA, en accord avec les établissements bancaires.
En effet, l’on constate tout d’abord que ce cabinet invoque la suppression du compte bancaire EDEN RED au 1er janvier 2024. Autrement dit, ce professionnel mettrait près de 6 mois pour exécuter la résolution n° 23 de l’assemblée générale du 12 juillet 2023.
Or, il ne s’agit là que d’une simple formalité de dénonciation de la convention d’ouverture de compte bancaire.
Beaucoup plus inquiétant, FONCIA atteste par ce courriel de sa capacité à « rediriger » un virement, au bénéfice d’un compte bancaire présumé clôturé, au profit de celui séparé du syndicat :
- alors même qu’il n’est pas l’émetteur de l’opération ;
- sans intervention du copropriétaire donneur d’ordre.
Cet agissement se révèle incontestablement irrégulier. L’article L 133-18 du Code monétaire et financier prévoit comme seule solution licite, à toute erreur du bénéficiaire d’un virement (ce qui inclut un compte clôturé), son remboursement à son émetteur, dès lors que la banque en a connaissance.
Constat déroutant : des cabinets, avec la complicité de banques, poursuivent leur gestion illégale des fonds des copropriétaires, malgré les éventuelles précautions prises par ceux-ci en assemblée générale.
Le remède pourrait résulter de la décision de l’assemblée d’ouverture des comptes séparés du syndicat auprès d’un établissement financier déterminé :
- totalement distinct de celui détenteur du compte bancaire du syndic professionnel ;
- reconnu pour son intégrité et indépendance, ce qui exclut ceux déjà épinglés par l’ARC pour leurs accointances illicites avec ce secteur de l’immobilier.