Le décret du 26 mars 2015 devait faire cesser les pratiques contractuelles abusives et/ou illicites des syndics professionnels. Près de 9 ans plus tard, il nous faut amèrement constater la poursuite de ces irrégularités, à l’image de ce contrat 2023/2024 du cabinet parisien G.T.F. Immobilier.
I. Les manquements sur ses deux assurances professionnelles
Le syndicat des copropriétaires nomme en assemblée son syndic selon son projet de contrat joint à la convocation (art. 25 de la loi du 10 juillet 1965 et 11 du décret du 17 mars 1967). Ce mandat doit préciser des informations sur cette entité selon le contrat type imposé par le décret du 26 mars 2015.
C’est ainsi, qu’une résidence parisienne élit G.T.F. Immobilier par une assemblée du 23 mars 2023, selon la trame complétée et jointe par celui-ci à la convocation, qu’il prétend conforme au décret.
A la lecture de la proposition annexée et présumée remplie, force est de constater les carences de G.T.F. Immobilier. Il omet de mentionner la date de conclusion de ses deux polices professionnelles obligatoires : assurance de responsabilité civile et garantie financière.
Pour contrôler l’effectivité des assurances de G.T.F. Immobilier, il faut alors au conseil syndical, soit :
- se reporter à l’extranet du syndicat des copropriétaires établi et actualisé par le syndic, sauf dispense de l’assemblée générale (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965).
Ce support électronique doit, entre autres, comporter, dans l’espace dédié au conseil syndical, les attestations annuelles d’assurances professionnelles délivrées par ses compagnies (art. 3 al. 5 du décret du 23 mai 2019). Cette voie n’apparait cependant pas la plus réaliste, l’extranet du syndicat par le syndic apparaissant souvent comme une « coquille bien vide » ;
- solliciter directement de ces compagnies la confirmation par écrit de leur couverture. Il faut alors escompter que ces dernières répondent favorablement à cette requête légitime de cet organe collégial.
II. La ventilation irrégulière de ses honoraires selon son personnel et des tranches horaires
Alors que G.T.F. Immobilier fait preuve d’une distraction sur la date de souscription de ses assurances professionnelles, il n’en va pas de même sur ses honoraires additionnels.
Si le décret du 26 mars 2015 autorise les syndics à une rémunération complémentaire (frais d’affranchissement ou d’acheminement non compris), il les restreint aussi bien sur les tâches concernées, que leur modalité de facturation.
Il s’agit par exemple de vacations pour :
- le dépassement de durée de l’assemblée générale annuelle (au regard des termes convenus) ;
- la préparation, participation et diffusion du procès-verbal d’une assemblée générale supplémentaire ;
- l’organisation d’une assemblée à la demande et aux frais exclusifs de tout copropriétaire pour toute question personnelle impliquant néanmoins une décision du syndicat (art. 17-1 AA de la loi).
Dans ces cas, le syndic peut prétendre à des honoraires selon en principe un seul critère, susceptible d’une unique majoration en pourcentage pour l’assemblée générale additionnelle.
Or, G.T.F. institue irrégulièrement d’autres ratios selon :
- le statut de l’intervenant à l’assemblée ;
- les heures de son exécution.
Pour ce qui est de l’assemblée requise par un ou plusieurs copropriétaires pour leurs questions personnelles, G.T.F. Immobilier use d’une pirouette pour justifier le cumul de vacations, en lieu et place du seul critère réglementaire.
En effet, alors que le décret du 26 mars 2015 recours à un intitulé au singulier, G.T.F. Immobilier utilise tout bonnement le pluriel.
Il convient d’écarter toute stipulation illicite de la proposition de contrat de syndic à l’occasion de sa désignation en assemblée, que ce soit lors de la :
- préparation de son ordre du jour, en principe en concertation avec le conseil syndical (art. 26 du décret du 17 mars 1967) ;
- sa tenue, en l’absence de rectification préalable. Le président de séance jouit d’un pouvoir d’amendement, lui permettant, avant le vote des copropriétaires, de reformuler un point inscrit à son ordre du jour ambigu ou illégal (question, projet de résolution ou pièce annexée).