Les évolutions de la loi du 10 juillet 1965 devaient mettre fin aux pratiques abusives de syndics professionnels sur la trésorerie du syndicat. Certaines structures, en collusion avec les banques, font néanmoins de la résistance. Le 6 février 2024, le cabinet francilien GIRARD l’a appris à ses dépens.
I. Obligation du syndic de versement sans délai des fonds du syndicat sur son compte séparé
Une résidence francilienne de 75 lots est gérée par le cabinet GIRARD. Ce syndic indique aux copropriétaires, dans leur appel de provisions pour charges, d’établir leur règlement à son ordre.
Cette insertion s’avère strictement illicite. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose notamment un compte bancaire courant séparé pour tout syndicat des copropriétaires, sur lequel leur syndic doit verser immédiatement les sommes de cette collectivité.
Autrement dit, la loi proscrit la transition de ces montants par un compte bancaire tiers, comme le prévoit pourtant le Cabinet GIRARD.
Au passage, il nous faut également souligner à ce professionnel l’abrogation du fonds de roulement depuis la loi S.R.U. du 13 décembre 2000.
II. Sanctions légales des infractions du syndic au traitement des fonds du syndicat
Conscients de l’illégalité de la situation, le conseil syndical s’évertue à obtenir du cabinet GIRARD sa cessation. Face à son entêtement, il n’entend plus attendre et force la tenue d’une assemblée extraordinaire destinée à lui substituer un syndic. Il obtient gain de cause le 6 février 2024.
Outre cette voie gracieuse, il existe une alternative contentieuse, applicable lorsqu’une majorité de copropriétaires ne parvient pas à écarter le syndic récalcitrant par un vote d’assemblée générale.
S’agissant, entre autres, du compte bancaire courant séparé du syndicat, l’article 18 de la loi sanctionne par la nullité de plein droit du mandat du syndic, si celui-ci soit :
- ne procède pas à son ouverture dans le délai maximal de 3 mois à compter de sa nomination ;
- n’y affecte pas sans délai les provisions et charges communes des copropriétaires.
Cette option se révèle néanmoins plus contraignante pour le copropriétaire poursuivant, puisqu’il lui faut assigner le syndic fautif auprès du tribunal judiciaire, ce qui engendre frais et délais.
Les syndics professionnels, qui maintiennent leur jeu lucratif et illicite sur la trésorerie du syndicat, doivent être rapidement révoqués. Il s’agit ainsi de minimiser les risques d’évasion de ces sommes indues à leur profit et les difficultés d’indemnisation ultérieure du syndicat lésé par la garantie financière obligatoire de ce cabinet.
Cette réparation implique, en effet, à la victime d’attester du montant exact de sa créance, ce qui ne se révèle pas toujours aisé.