Certains petits joueurs de la copropriété pensent à tort que l’ARC Nationale publie à travers son site internet tous les potins du secteur.
A ce titre ils nous invitent à écrire un article sur la mutation de la société MATERA qui est passé de prestataire de services à destination des syndics non professionnels à celui de syndic professionnel détenteur d’une carte.
Pour nous, il s’agit d’un non évènement, justifiant qu’il n’y a rien à écrire à ce sujet, car compte tenu du fait que le marché des syndics est vérolé et que la société MATERA recherche comme toute startup à générer rapidement des profits, elle sera donc contrainte d’user et d’abuser des mêmes pratiques que l’on dénonce à travers notre rubrique « Abus ».
Là où effectivement la situation devient cocasse est lorsque le syndic MATERA qui prétendait « laver plus blanc que blanc » présente un contrat de syndic qui laisse apparaître de grosses taches de gras.
Avant de présenter le contrat-type, il est nécessaire de préciser le contexte.
I – Une mise en concurrence
A la suite d’une gestion en syndicat coopératif assisté par la société MATERA, en tant que prestataire de services, le conseil syndical a souhaité revenir sur les fondamentaux, en transférant la gestion de leur immeuble à un syndic professionnel.
Compte tenu de cette situation et vraisemblablement des déboires judiciaires qu’a rencontré la société MATERA, cette dernière n’a pas eu d’autre choix que de basculer son activité en étant syndic professionnel, étant donc contrainte de proposer un contrat type tel que défini en annexe du décret du 26 mars 2015.
A ce titre, on trouve dans la convocation d’assemblée générale transmise par un de nos adhérents, trois contrats propositions de contrats de syndic dont :
- Le cabinet ATRIUM GESTION avec un montant d’honoraires de 7.560 € TTC
- Le cabinet LE SYNDIC avec un montant d’honoraires de 6.600 € TTC
- et le cabinet MATERA qui propose un montant d’honoraires de 7.340 € TTC
Premier constat : le syndic MATERA se place à un choix médian, étant plus cher que le cabinet SYNDIC, mais moins cher que le cabinet ATRIUM GESTION.
Un choix politique et commercial que l’on ne peut pas critiquer car, comme l’ARC Nationale l’a toujours affirmé, tout travail mérite salaire à partir du moment où il est effectué.
Néanmoins, là où la situation devient compliquée est lorsque le cabinet MATERA propose un contrat de syndic qui est gravement non conforme à celui réglementé, en essayant de récupérer des honoraires qui sont tout simplement illégaux et qui, en définitive, entraîneraient des honoraires du forfait de base plus élevés que ceux proposés par la concurrence.
Entrons dans le vif du sujet.
II – La facturation de frais de reprographie et d’administration facturés en plus et par une autre société
Le « vrai » point 7.1.1 du contrat type de syndic précise que les frais de reprographie et d’administration sont inclus dans les honoraires du forfait de base.
Néanmoins, dans le contrat du cabinet MATERA nous retrouvons ce point mais rédigé de manière tout à fait spectaculaire :
Et oui, MATERA facture les frais de reprographie et administratifs, mais plus grave encore, par l’intermédiaire d’une autre structure qui est MySendingBox.
Qui est cette société ? Peu importe, le principe est que ce syndic facture, de manière illégale, les frais de reprographie. A vrai dire, il s’agit d’une illégalité que nous n’avons pas relevée même dans les pires contrats de syndic.
III – Le chantage au transfert des archives
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de gérer et conserver les archives de la copropriété.
Cette mission est comprise dans les honoraires du forfait de base tel que précisé à l’article 33 du décret du 17 mars 1967.
Néanmoins, l’assemblée générale (et non le syndic) peut décider de transférer cette tâche à une société spécialisée.
Et pourtant, le contrat de la société MATERA a contourné cet obstacle légal en prévoyant dans son contrat là aussi une clause gravement illégale que voici :
Ce qui est le plus ubuesque est que le point 7.1.4.1 n’existe pas dans le vrai contrat-type. Et pour cause, il a tout simplement été inventé de toutes pièces par le cabinet MATERA.
IV – Une réévaluation « au pif » des honoraires sans réelle possibilité de la dénoncer
Sans plus tarder, voici la clause relative aux modalités de rémunération telle que prévue dans le contrat de MATERA.
Tout d’abord, on peut relever qu’encore une fois, de manière illégale, le cabinet MATERA prévoit que son montant d’honoraires est intégralement payable en avance sans préciser de périodicité.
Autrement dit, le cabinet MATERA est tellement en confiance qu’il veut assurer ses arrière en prélevant, dès le premier jour de son mandat, l’intégralité de sa rémunération annuelle.
Cela est bien évidemment illégal, puisque le contrat impose de prévoir une périodicité qui a été rayée par le cabinet MATERA.
Mais, le pire du pire arrive.
En effet, le contrat prévoit une révision des honoraires du syndic avec une hausse maximale de 5 % sans connaître ni l’indice ni les éléments qui seront pris en considération pour déterminer le taux à appliquer.
Et oui, du grand n’importe quoi puisque arbitrairement pourra seul décider de l’augmentation de ses honoraires.
Mais le pire du pire, du pire, arrive puisque la clause prévoit que le client sera en droit de ne pas accepter la modification dans un délai de trois mois.
Or, le client est le syndicat des copropriétaires qui décide en assemblée générale, impliquant qu’il n’est pas forcément en mesure de contester l’évolution de la rémunération dans un délai de trois mois.
Et voilà le nouveau candidat qui risque de faire un long chemin dans notre rubrique « Abus » !