Nul besoin d’être un fin juriste et comptable pour déceler des facturations illicites ou abusives de syndics professionnels, tellement celles-ci se révèlent parfois grossières.
Il en va ainsi de LOGIM IDF pour les assemblées générales annuelles de 2020 à 2023 d’une résidence francilienne.
I. LOGIM IDF : diffusion systématique, inutile et payante du procès-verbal de l’assemblée
LOGIM IDF gère un ensemble immobilier francilien constitué de 66 copropriétaires. Certains d’entre eux procèdent annuellement à la vérification des comptes clos du syndicat conformément à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.
En parcourant les dépenses du syndicat, celles relatives à l’assemblée générale ordinaire attirent plus particulièrement leur attention.
Leurs réserves quant à la régularité de ces imputations s’en trouvent d’autant plus renforcées, qu’elles se reproduisent à chaque assemblée annuelle (2020, 2021, 2023).
LOGIM IDF envoie automatiquement le procès-verbal de l’assemblée à tous les copropriétaires, qu’ils soient opposants (votant dans le sens contre de la décision) et défaillants (absents non représentés) par LRAR (lettre recommandée avec avis de réception) ou favorables aux résolutions ou abstentionnistes par courrier simple (à l’exception de l’assemblée de 2021 où 10 copropriétaires passent à la trappe, pour une raison totalement inconnue).
Or, l’article 42 de la loi n’impose au syndic la notification (LRAR) aux copropriétaires que pour la convocation de l’assemblée générale, ainsi que son procès-verbal, mais uniquement aux opposants et défaillants.
Autrement dit, cet envoi indu du procès-verbal des assemblées de 2020, 2021 et 2023 aux copropriétaires non opposants aboutit à une dépense superflue de 210 €.
De plus, si LOGIM IDF prétend que cette formalité s’avère nécessaire, pour rappeler aux copropriétaires les résolutions adoptées, il suffit de lui indiquer que cette information s’opère via l’extranet du syndicat, à savoir un support dématérialisé et sécurisé (art. 18 de la loi) et qu’il leur doit au titre de son forfait de base, c’est-à-dire sans frais additionnels pour cette collectivité (point IV - 14 al. d de l’annexe du 26 mars 2015).
II. LOGIM IDF : honoraires injustifiés de participation à l’assemblée générale ordinaire
Il appartient au syndic en exercice de convoquer au moins une fois par an les copropriétaires en assemblée générale ordinaire (art. 7 du décret du 17 mars 1967). Il s’agit de permettre aux copropriétaires de se prononcer sur les points essentiels, soit notamment :
- l’adoption des budgets prévisionnels de fonctionnement (art. 14-1 de la loi) ;
- l’approbation des comptes clos du syndicat établis par ses soins (art. 14-3 de la loi) ;
- la désignation du syndic (si son contrat vient à échéance) selon l’article 25, al. c de la loi ;
- la nomination des conseillers syndicaux (si leur mandat expire) selon l’article 25, al. c de la loi.
Cette prestation du syndic (préparation, intervention) relève de ses honoraires de gestion courante (hors frais d’affranchissement), selon la durée et les tranches horaires stipulées dans son mandat (point 7.1.2 du décret du 26 mars 2015).
Cela signifie, qu’il peut uniquement facturer en sus au syndicat sa présence, si l’assemblée se poursuit au-delà du laps de temps convenu.
LOGIM IDF ne l’entend pas de cette oreille. Son contrat conclu avec ce syndicat (d’une durée de 18 mois prenant effet le 2 novembre 2021 pour se terminer le 1er mai 2023) prévoit 3 h (entre 9h et 12h30 et 14h à 22h) dans son forfait de base au titre de l’assemblée générale annuelle.
LOGIM IDF impute néanmoins au syndicat 3h de présence à l’assemblée générale ordinaire du 2 novembre 2011, alors que :
- sa durée s’avère inférieure (2h40, puisqu’elle débute à 18h20 pour s’achever à 21h) ;
- son amplitude (18h20 à 21h) répond aux termes de son mandat de 9h/12h30 et 14h/22h.
LOGIM IDF facture donc à ce syndicat 342 € T.T.C. en toute irrégularité.
S’agissant de cette assemblée ordinaire de 2023, la note se révèle encore plus salée. Alors que le dépassement n’est que de 15 mn (ouverture à 18h, clôture à 21h15), LOGIM IDF impute cependant au syndicat 8h d’excédent.
L’irrégularité est double, puisqu’il lui faut appliquer dans ce cas la vacation horaire contractuelle :
- soit en l’espèce 114 € T.T.C. ;
- et ce au prorata temporis selon le point 7.2.1 du décret.
Le montant exigible par LOGIM IDF pour 15 mn de surplus à l’assemblée s’établit donc à 4,75 €, en lieu et place des 912 € facturés, soit un solde indu de 907,25 €.
Malgré notre expérience, la déliquance de certains cabinets continuent de nous surprendre.
Il est primordial, pour les conseils syndicaux et copropriétaires, de débusquer, dénoncer et fuir au plus vite de de tels malfrats.