L’ARC Nationale a mis plus de 20 ans pour imposer à travers la loi le principe du compte bancaire séparé sans dérogation possible.
Pour cela, il a fallu convaincre le Gouvernement puis les Parlementaires en leur faisant la démonstration que l’obligation de comptes bancaires séparés n’allait pas mettre en péril les copropriétés et que cela n’allait pas entraîner du travail supplémentaire pour les syndics.
Depuis l’entrée en vigueur du compte bancaire séparé pour toutes les copropriétés sans possibilité de dispense, force est de constater qu’il n’y a pas eu plus d’embauches de comptables au sein des cabinets, ni de faillites des syndicats de copropriétaires.
Au contraire, même si elles existent toujours, on constate moins d’affaires de détournements de fonds à l’instar de l’affaire URBANIA.
Autrement dit, pendant des années, les professionnels de l’immobilier ont invoqué des arguties pour retarder la mise en place de comptes bancaires séparés pour chacune des copropriétés dans le seul et unique but de générer des produits financiers à partir des fonds mandants.
A présent, le nouveau combat est que le président du conseil syndical puisse avoir accès, à tout moment, en lecture simple, aux comptes bancaires de la copropriété.
Après que l’Assemblée Nationale et le Sénat ont validé cette mesure, dans le cadre de la loi Habitat dégradé, la Commission mixte paritaire, influencée vraisemblablement par les grands groupes de syndics, a supprimé cette disposition.
Espérons qu’il ne faudra pas encore vingt ans pour que cette mesure puisse entrer en vigueur et permettre au conseil syndical de contrôler en temps réel les flux financiers engagés par le syndic pour le compte de la copropriété.
Néanmoins, il existe une autre difficulté qui actuellement rend le contrôle des relevés bancaires quasiment impossible.
Voyons cela de plus près.
I – Des relevés bancaires opaques
L’intérêt de contrôler les relevés bancaires est de vérifier que l’ensemble des opérations concernent la copropriété et qu’aucun règlement ou encaissement présente une anomalie. Il s’agit donc d’une mission de base du conseil syndical.
Néanmoins, pour cela, il faut que le relevé bancaire soit transparent. Or, voyons, à titre d’exemple, le relevé bancaire tel que produit par la banque du cabinet ORALIA :
Que constatons-nous ?
Les opérations bancaires, qu’elles soient au débit ou au crédit sont inexploitables. Et pour cause, on trouve des sommes qui cumulent plusieurs opérations, sans en connaître leur origine, ne permettant pas en définitive de procéder à leur contrôle.
Pire encore, les libellés des opérations financières sont incompréhensibles. A titre d’exemple on trouve : « MT annonce » ou encore « votre remise prélèvement».
Grâce à ce procédé, le conseil syndical ne peut pas valablement procéder au contrôle des relevés bancaires devant se contenter d’analyser le compte « banque » comptable tenu par le syndic.
Voilà pourquoi il faut réagir en mettant en place deux actions.
II – La demande des relevés bancaires avec les bordereaux
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de mettre à la disposition du conseil syndical les relevés bancaires.
Ainsi, chaque mois, le conseil syndical doit mettre en place une procédure pour que le syndic envoie automatiquement les relevés bancaires des comptes qu’ils soient courants et rémunérés, et ce, dès le début de mois.
Ces relevés bancaires doivent être complétés par les bordereaux de virements ou de chèques.
Autrement dit, chaque ligne bancaire, qui cumule au minimum deux montants, devra être justifiée par un bordereau de remise.
Ce document existe inévitablement puisque le syndic ainsi que la banque doivent savoir au profit de quel tiers le virement a été effectué.
Si le syndic fait de la rétention d’informations ou ne comprend pas la demande, il suffit de lui rappeler que tout document réclamé au-delà d’un délai d’un mois, qui n’est pas remis au conseil syndical, entrainera des pénalités de retard d’un montant de 15 € par jour.
Cela devrait lui faire retrouver la mémoire ; à défaut, il ne faudra pas hésiter à lui envoyer une mise en demeure réclamant les documents en lui rappelant les sanctions qu’il encoure.
L’ARC Nationale est bien évidemment là pour vous aider et même pour payer l’action judiciaire afin de faire condamner le syndic récalcitrant aux pénalités de retard et à la remise des documents réclamés.