Si le droit peut être sujet à interprétation, certains principes se révèlent incontestables.
En présence de règles avérées, l’approximation de syndics professionnels s’avère d’autant moins admissible, dixit l’ordre du jour d’une assemblée de mai 2024 établi par FONCIA TERRA IMMO.
I. Confusion entre budget prévisionnel et comptes clos du syndicat des copropriétaires
En sa qualité de syndic d’une résidence francilienne, FONCIA TERRA IMMO notifie la convocation de l’assemblée générale annuelle du 30 mai 2024. Son ordre du jour, rédigé par ses soins, comporte une question déroutante sur la modification du budget de fonctionnement.
Ce budget prévisionnel, adopté par une assemblée, s’entend d’une estimation des dépenses à venir, auxquelles le syndic fera face par des appels de provisions auprès des copropriétaires selon les tantièmes de charges communes attachés à leur lot (art. 14-1 et 10 de la loi du 10 juillet 1965).
Cette projection est parfois inadéquate (sous ou surestimation des coûts) et nécessite une actualisation via une autre décision d’assemblée (art. 17 de la loi). Elle suppose néanmoins la présentation de ce correctif en cours d’exercice et non pas après sa réalisation (art. 14-3 de la loi).
A cette assemblée du 30 mai 2024, FONCIA TERRA IMMO ne peut donc soumettre l’adaptation d’un budget du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, alors qu’il correspond à un exercice déjà clos depuis 11 mois et pour lequel il doit disposer des pièces justificatives de charges (art. 18-1 de la loi).
En présence même d’un budget disproportionné, le syndic ne peut opter unilatéralement pour sa revalorisation, en concertation avec qui que ce soit, dans la mesure où l’assemblée se révèle souveraine en la matière (art. 21-1 de la loi) et qu’il lui faut justement veiller à l’exécution des résolutions de l’assemblée (art. 18 de la loi).
Cette attitude paradoxale du syndic s’en trouve amplifiée par l’insertion, à cette assemblée, d’une question sur l’approbation des comptes de ce même exercice 2022/2023.
II. Les prescriptions réglementaires sur la désignation du syndic
Le syndic est élu en assemblée générale selon sa proposition de contrat (art. 25 de la loi et 29 du décret du 17 mars 1967). Cette nomination doit notamment indiquer la durée de ce mandat, ainsi que les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance.
Ces précisions visent à restreindre les incertitudes ou contradictions constatées lors de désignations à cette fonction.
En l’espèce, alors même que FONCIA TERRA IMMO se réfère à la durée de mandat dans la question sur son élection, le projet de résolution associé reste muet sur ce point.
Il convient de prendre garde aux solutions pragmatiques distillées par des syndics professionnels comme des remèdes licites aux situations préjudiciables des copropriétaires.
Le cas présent souligne la nécessité, pour ces cabinets, de se centrer sur les fondamentaux juridiques, en lieu et place de leur quête lucrative via leurs filiales ou des services annexes aux intérêts discutables.
