En l’espace de 35 ans d’existence, l’ARC Nationale a constaté l’évolution des pratiques abusives voire illégales commises par les syndics professionnels.
A présent, les techniques sont plus subtiles pour éviter que le conseil syndical puisse les détecter, ou pire, les faire remonter auprès de notre association.
C’est exactement ce qui se passe actuellement avec les votes par correspondance qui se font de manière électronique depuis l’extranet de la copropriété administré par le syndic. En l’occurrence, il s’agit du groupe FONCIA.
Voyons comment ce syndic verrouille le vote des résolutions et plus généralement sa place prépondérante à l’assemblée générale.
I- Un mode de vote illégal
L’article 9bis du décret du 17 mars 1967 précise que le copropriétaire doit transmettre au syndic son formulaire de vote qui peut se faire également par mail.
Ainsi, le syndic doit joindre à la convocation d’assemblée générale le formulaire en format papier pour qu’éventuellement le copropriétaire puisse le remplir en vue de lui transmettre.
Néanmoins, de plus en plus de syndics professionnels, et en premier lieu les groupes, incitent les copropriétaires à utiliser l’extranet de la copropriété pour voter directement en ligne alors que ce dispositif n’est pas légal.
En effet, il est indispensable qu’il soit rempli sur un formulaire papier pour permettre, d’une part, au conseil syndical de pouvoir les contrôler, et d’autre part, de désigner tout copropriétaire à la fonction de secrétaire de séance qui doit être en mesure de comptabiliser les voix exprimées.
Néanmoins, voyons comment FONCIA procède et surtout les risques que cela entraine pour la copropriété.
II – Une incitation au vote
Pour rédiger cet abus, il a fallu la collaboration de notre adhérente afin qu’elle procède à des impressions écran de chaque étape du processus.
Voyons donc les étapes en images :
Comme on le constate, le syndic donne la possibilité au copropriétaire de voter en ligne sur les résolutions.
Par ce biais, seul le syndic est en mesure de connaître les votes exprimés par correspondance, ne permettant pas au conseil syndical de les contrôler.
Mais encore, compte tenu qu’il est le seul à détenir les votes par correspondance, il est le seul à pouvoir être secrétaire de séance, s’imposant à l’assemblée générale.
Mais les déboires ne font que commencer.
III – Un vote en deuxième lecture avant la première lecture
Voici comment est présenté le vote des résolutions en ligne :
Ainsi, comme on le constate, le copropriétaire est amené à se prononcer sur la résolution aussi bien à la majorité de l’article 25 qu’à la majorité de l’article 24 en cas de deuxième lecture.
Or, conformément à l’article 19 du décret du 17 mars 1967, en cas de pluralité de contrat, la deuxième lecture ne s’applique que si toutes les propositions de contrat ont été soumises à la majorité de l’article 25 et qu’aucune d’elles n’a obtenu la majorité requise mais au moins le tiers des voix favorables.
Cette présentation est donc biaisée et pourrait encore une fois être utilisée de manière détournée par le syndic, surtout pour des résolutions qui le concernent comme sa désignation pour un renouvellement de mandat.
La difficulté dans ce type d’abus est qu’il est nécessaire d’entrer dans le « cœur du système » en se connectant dans l’extranet de la copropriété pour identifier comment les syndics fonctionnent.
Il est clair qu’à part l’ARC Nationale, aucune autre structure ne va prendre le temps d’étudier ces procédés et surtout les dénoncer à travers son site internet ou encore saisir la répression des fraudes en joignant les imprimés écran de l’extranet administré par FONCIA.