Si certaines règles juridiques apparaissent assez claires, leur application s’en trouve pourtant complexifiée.
Les syndics professionnels sont généralement responsables de cette situation paradoxale, à l’image de la prise d’effet d’un nouveau contrat, lorsqu’ils postulent en assemblée à un autre mandat de manière anticipée.
I. L’objet du contrat de syndic : fixation de la durée, des dates de prise d’effet et d’échéance
Le syndic est élu en assemblée générale selon sa proposition de contrat jointe à la convocation (art. 25 al. c de la loi du 10 juillet 1965 et 11 al. 4 du décret du 17 mars 1967).
Cette convention doit déterminer les obligations incombant au syndic pendant la durée, les dates calendaires de prise d’effet et de terme de son mandat stipulées (art. 29 du décret).
Cet acte engage donc les deux parties prenantes pendant cette période précise, à savoir le syndicat des copropriétaires à régler les honoraires de son mandataire et syndic à administrer l’immeuble (parties communes et équipements collectifs).
Autrement dit, si un syndic candidate, alors même qu’il dispose toujours d’un mandat, le commencement de son nouveau contrat devrait intervenir après achèvement de celui en cours.
Par exemple : l’assemblée annuelle de 2023 se tient le 29 juin et désigne X à la fonction de syndic pour une durée d’un an commençant à courir le 1er juillet 2023 pour se terminer le 30 juin 2024.
Si l’assemblée annuelle de 2024 se déroule plus tôt le 24 avril, avec à son ordre du jour la nomination du syndic, la prise d’effet de celle-ci s’impose le 1er juillet 2024 et non le 24 avril 2024.
Pour la plupart des cabinets, dès lors que l’on porte à l’ordre du jour l’élection d’un syndic, cela entraine, d’une part, la déchéance du contrat en cours et oblige, d’autre part, à fixer la prise d’effet du nouveau mandat à la date de cette assemblée.
II. Les conditions légales d’une modification des dates du contrat de syndic en vigueur
Cette double affirmation de syndics professionnels se révèle pourtant illicite (art. 18 de la loi).
Ce dernier exige, pour toute évolution de l’expiration de leur contrat en cours, une résiliation pour faute, soit à l’initiative du syndic « démission », soit du conseil syndical, ce qui implique dans ce cas une décision spécifique de l’assemblée, c’est-à-dire distincte de celle sur la désignation d’un nouveau syndic.
Cette assertion de ces cabinets s’explique aisément. Elle vise à effrayer les copropriétaires, en prétendant qu’en l’absence de nouvelle désignation à la date de l’assemblée, le syndicat serait dépourvu de représentant légal.
La seule solution selon eux à cet imbroglio : solliciter judiciairement un administrateur provisoire pour pallier cette carence de mandataire légal, avec la contrainte financière et temporelle indissociable à toute action contentieuse.
Les copropriétaires ne doivent pas se faire berner. Le syndic professionnel doit aller au bout de son contrat, en l’absence de rupture préalable justifiée.
Dans la négative, il commet une faute susceptible de poursuites judiciaires en indemnisation.
De plus, une voie concertée, pour lui trouver un successeur, existe, sous la forme d’une assemblée convoquée dans cette optique par le président du conseil syndical en exercice (art. 18 de la loi).