Nous ne le disons sûrement pas assez : nous ne sommes pas contre les profits des syndics professionnels mais sommes opposés à toute rémunération qui n’est pas due.
En effet, il est compréhensible qu’un syndic commerçant réclame des honoraires pour faire fonctionner son cabinet, à partir du moment où la prestation est justifiée et validé par le syndicat des copropriétaires.
En revanche, tout syndic est critiquable lorsqu’il réclame au syndicat des copropriétaires des sommes pour des prestations déjà comprises dans le forfait de base, ou qui sont fallacieuses.
A ce titre, voyons encore une fois comment FONCIA procède pour « arracher » des honoraires abusifs.
I – Des travaux d’entretien
A la lecture d’une convocation d’assemblée générale élaborée par FONCIA, on retrouve une question relative au choix d’une société pour procéder au remplacement d’un Velux.
Deux devis sont proposés avec un écart de prix tellement important qu’il biaise toute possibilité de comparaison. En effet, la première offre est à 2.882;97 € et la seconde offre à 1.895,98 €, soit presque 1.000 € de différence.
Mais encore, une troisième offre est en attente et pourtant il est demandé aux copropriétaires de se prononcer sur les trois ou plutôt sur les deux propositions.
Avant d’aller plus loin, nous ne résistons pas à présenter la résolution :
Là où la situation se complique est que pour le changement du Velux qui nécessite une intervention ponctuelle et sommaire de la société, le syndic réclame, malgré tout, des honoraires de suivi de travaux en prévoyant dans la résolution une rémunération à hauteur de 6.38 % du montant HT du montant des travaux.
Bien sûr, nous avons l’image :
Alors la question est de comprendre comment il justifie ses honoraires.
La réponse est dans la résolution puisqu’il s’engage à ouvrir un compte travaux et gérer des appels de fonds distincts, régler les fournisseurs en fonction de l’avancement des travaux, souscrire des assurances obligatoires pour ensuite solder le compte.
N’y a-t-il pas comme un gros nez rouge de clown dans cette affaire ?
En effet, l’ouverture d’un compte travaux consiste à créer dans le logiciel une ligne comptable spécifique à ces travaux.
Quant aux autres tâches, il s’agit de missions de gestion courante puisque les appels de fonds sont envoyés chaque trimestre et les règlements des factures sont à réaliser lorsqu’elles sont constatées. D’ailleurs, il est probable qu’il ne s’agisse que d’une facture ne nécessitant pas de souscrire une assurance comme pourtant cela est mentionné dans la résolution.
Autrement dit, les honoraires supplémentaires réclamés par le syndic n’ont aucun fondement. Une blague !
Mais le canular ne s’arrête pas là car FONCIA a même pensé le cas où les copropriétaires ou les conseillers syndicaux s’apercevraient de la boutade.
Voyons comment.
II – Menaces avec un pistolet à eau
Avant de présenter ses honoraires, le syndic a rédigé un préambule dans la résolution qui mentionne la phrase de la disposition suivante :
Et oui, le vote des honoraires est nécessaire. A défaut, le syndic ne pourra pas pleinement assurer le suivi des travaux.
Autrement dit, FONCIA contraint les copropriétaires à accepter de payer ses honoraires injustifiés, réclamés pour des tâches courantes voire hypothétiques, car sinon le cabinet n’assurerait pas la prestation.
Le seul problème est que le syndic (mandataire de la copropriété) doit, conformément à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, exécuter les décisions prises en assemblée générale.
Ainsi, si le syndic refusait d’engager le changement du Velux au motif que les copropriétaires ne souhaitent pas être les pigeons de l’affaire, il suffirait d’engager sa responsabilité civile qui lui coûterait bien plus cher que les 110 €.
Par ailleurs, rappelons que conformément à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et aux clauses prévues dans le contrat type de syndic, la rémunération de suivi de travaux est soumise au vote de l’assemblée générale qui est en définitive souveraine pour définir le montant des honoraires en fonction des réelles tâches exécutées.
Or, il est probable, voire même certain, que la résolution proposée par FONCIA est un vulgaire « copier/coller » avec la présentation de tâches qui n’ont aucune cohérence avec la réalité des travaux votés.
Par conséquent, il serait plus honnête de présenter une absence de rémunération complémentaire du fait que le syndic n’assure pas de prestations complémentaires.
A bon entendeur, je vous salue !