En assemblée, les copropriétaires sont confrontés à l’adoption de travaux d’entretien des parties ou installations communes selon l’ordre du jour établi et notifié par leur syndic. Dans ce dernier cas, il prévoit souvent une délégation de pouvoir au conseil syndical.
Si cette option peut se révéler licite et pertinente, cela requière une information adéquate en cours de séance.
Cet impératif est souvent omis par de nombreux cabinets à l’image de FONCIA Lyon dans une assemblée du 27 juin 2024.
I. Contradiction de deux résolutions sur le même objet : responsabilité du syndic
En sa qualité de syndic, FONCIA Lyon rédige l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire fixée au 27 juin 2024, dont il notifie la convocation aux copropriétaires.
Il se conforme ainsi, en tant que représentant légal du syndicat (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965) à son obligation de convoquer au moins une fois par an les copropriétaires en assemblée (art. 7 du décret du 17 mars 1967).
Pour ce faire, cette convocation doit notamment contenir :
- l’ordre du jour, à savoir principalement les points soumis à délibération (art. 13) ;
- le projet de résolutions, soit les décisions associées aux questions (art. 11 al. 7) ;
- les éléments essentiels « devis », s’agissant des contrats et marchés envisagés (art. 11, al.3).
Pour les travaux d’entretien des parties et équipements communs, FONCIA Lyon insère automatiquement la délégation de pouvoir au conseil syndical.
Si l’article 25 al. a de la loi permet dans ce cas un tel transfert de compétence, cela ne peut aboutir, comme en l’espèce, à l’acceptation de deux résolutions incohérentes susceptibles de :
- confusion : laquelle appliquer (société, montant, appels de provisions) ?
- contestation judiciaire (action en nullité) par un copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal (art. 42 de la loi).
Si le président de séance est garant de la tenue régulière de l’assemblée (art. 15 et 17 du décret), le syndic supporte un devoir d’information à l’égard des copropriétaires, renforcé lorsqu’il administre la résidence à titre professionnel.
Cela revient à dire que le syndic doit avertir l’ensemble des participants (président compris) de toute infraction et ses conséquences.
En cas de faute dommageable, il encourt une action en indemnisation de tout lésé sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle (art. 1240 du Code civil), CA Paris, 11 janvier 2012, n° 10 - 04978.
II. Honoraires du syndic de suivi des travaux : illégalité en l’absence de dégressivité
Le syndic peut prétendre à une rémunération complémentaire du syndicat pour son suivi des travaux collectifs hors budget prévisionnel (art. 18-1 A de la loi), ce qui correspond :
- aux appels de provisions exceptionnels auprès des copropriétaires et leur encaissement ;
- la conclusion de l’éventuelle assurance impérative ;
- la sollicitation de l’autorisation administrative, si l’urbanisme l’exige ;
- la passation de la commande auprès du prestataire et le règlement de sa ou ses factures ;
- la réception de l’ouvrage avec inscription et levée des réserves en cas de non-conformité au devis.
L’article 18-1 A de la loi impose l’approbation de ces honoraires en assemblée, en pourcentage hors taxe du marché, et ce, de manière dégressive.
Comme de nombreux confrères, FONCIA Lyon omet cette dernière condition légale, exposant la décision à l’annulation judiciaire (art. 42 de la loi).
Le président de séance doit veiller à ce que les copropriétaires n’adoptent pas en assemblée des résolutions travaux contradictoires, susceptibles d’invalidation judiciaire.
Il en va de même pour les honoraires illicites du syndic de suivi de ces opérations en l’absence de dégressivité. Il peut pour cela s’appuyer sur les scrutateurs, mais et surtout sur le syndic et son devoir d’information accru, s’il intervient à titre professionnel.