Les conseils syndicaux et copropriétaires peuvent contrôler les comptes clos du syndicat avant leur présentation pour adoption à l’assemblée générale annuelle (art. 18-1 du 10 juillet 1965). Il s’agit de leur permettre d’analyser la conformité de la gestion financière du syndic.
Outre les difficultés rencontrées pour exercer ce droit, les copropriétaires sont parfois confrontés à d’autres malversations de cabinets à l’image d’ATRIUM Gestion Paris 17.
I. La vérification annuelle des comptes clos relève des honoraires ordinaires du syndic
En mai 2024, une copropriétaire réceptionne la convocation de l’assemblée générale annuelle du 26 juin 2024 destinée entre autres à se prononcer sur l’exercice du syndicat clos au 31 décembre 2023.
Elle prévient le syndic, ATRIUM Gestion Paris 17, de sa décision de contrôler les comptes selon :
- la prérogative prévue par l’article 18-1 de la loi ;
- les modalités définies par ce cabinet et soulignées dans la convocation, à savoir la fixation d’un rendez-vous dans ses locaux entre cette notification et la date de tenue de l’assemblée.
Cette copropriétaire sollicite et obtient d’ATRIUM GESTION Paris 17 deux jours ouvrés pour mener à bien cette tâche, dans la mesure où elle :
- n’a pas de formation comptable ;
- se justifie par le volume des pièces à analyser ;
- n’est pas contraire à l’option retenue par le cabinet, ni au décret du 17 mars 1967 (art. 9-1).
Quelle n’est pas sa surprise en recevant en juillet 2024, son avis de régularisation des charges de 2023 avec indication de sa situation financière.
Cette dernière inclut une facturation de 544,83 € au titre de la vérification des dépenses 2023, point totalement omis lors des divers échanges avec les préposés d’ATRIUM Gestion Paris 17 (gestionnaire et comptable de copropriété).
Consternée par cette imputation, elle sollicite des précisions du cabinet. Elle obtient en retour une ristourne de 399,54 €, soit une note d’honoraires du syndic réajustée à 145,29 €.
Cette facturation d’ATRIUM Gestion Paris 17 n’en demeure pas moins illicite, dans la mesure où la vérification annuelle des comptes clos du syndicat par un copropriétaire relève de son forfait de base (point I-1 al. a de l’annexe du décret du 26 mars 2015 sur leur contrat type).
Autrement dit, le syndic ne peut requérir des honoraires du copropriétaire accomplissant cette démarche, y compris lorsque cette étude s’étale sur plus d’un jour ouvré, en raison du nombre de pièces justificatives d’un ensemble immobilier et du statut de non professionnel de l’intervenant (art. 9-1 du décret).
II. Seuls les éventuels frais de reprographie sont facturables par le syndic
Est-ce à dire que le syndic ne peut affecter aucune somme au titre de cette prestation ? La réponse est négative. L’article 9-1 du décret autorise l’application au copropriétaire des seuls frais de photocopie, dans l’hypothèse où celui-ci requière du syndic un double de pièces comptables.
Cette dérogation réglementaire ne correspond cependant pas au cas d’espèce, puisqu’ATRIUM Gestion Paris 17 se réfère à une durée de vérification et non au tirage de documents du syndicat.
De plus en appliquant le prix moyen d’une photocopie en noir et blanc (0,10 € TTC), les montants proposés par ce cabinet parisien équivaudraient à :
- 5.448 exemplaires pour la première note ;
- 1.452 pages pour l’imputation rectificative.
Ces chiffres apparaissent d’autant plus disproportionnés, le copropriétaire le plus minutieux se contentant généralement de photocopier les seules factures suspectes, lorsqu’il ne recourt pas aux photos via son portable. Il ne s’agit pas de repartir avec un caddie empli de tirages sans importance.
En cas de situation similaire, il vous faut refuser du syndic toute note d’honoraires illicite, exception faite des éventuelles versions papier.