L’ordre du jour de l’assemblée étant rédigé et notifié par le syndic, il appartient à ce dernier de veiller à sa conformité. Les nombreuses irrégularités constatées dans cette convocation se reflètent généralement sur le procès-verbal établi par le secrétaire en fin de séance.
Illégalités d’autant moins acceptables, lorsqu’elles affectent une copropriété assistée par un professionnel tel MATERA.
I. Confusion sur le régime dérogatoire des petites copropriétés
Mécontents de leur syndic professionnel, les copropriétaires d’une petite résidence francilienne sollicite le cabinet MATERA, afin de remédier à cette situation.
Dans le cadre de sa prestation, il leur fournit recommandations et trame de convocation d’une assemblée fixée au 1er mai 2024.
A la lecture de son procès-verbal, émanation de la convocation, diverses questions et leur résolution nous interpellent, tout d’abord la numéro 4 intitulée : Validité de cette assemblée générale.
L’incompréhension porte sur la résolution à laquelle elle se rattache, sans lien avec l’interrogation, puisqu’elle se réfère à la consultation écrite, voie justement alternative aux délibérations en assemblée pour les résidences dotées au maximum de 5 lots principaux (art. 41-8 et s. de la loi du 10 juillet 1965).
Or, la décision d’une assemblée doit bien évidemment correspondre à la question à laquelle on l’associe (art. 13 et 11 al. 7 du décret du 17 mars 1967) dans la mesure où l’article 41-8 de la loi ne prévoit aucun vote des copropriétaires sur la validité de leur assemblée ou encore la confirmation de l’éventuelle consultation écrite préalable et alternative.
II. Approximations sur la révocation du syndic et la constitution du conseil syndical
Le syndic peut bien évidemment être révoqué en assemblée générale en cas de manquement sérieux à l’un de ses impératifs légaux, réglementaires ou conventionnel (art. 18 al. VIII de la loi).
Pour autant, dans son document-type, MATERA se méprend sur le ratio requis, celui-ci relevant non pas de la double majorité de l’article 26 de la loi mais de celle de l’article 25 al. c.
Si, en l’espèce, cette erreur se révèle sans incidence (en raison du vote favorable de l’intégralité des copropriétaires), elle pourrait dans d’autres situations s’avérer plus dommageable (rejet de la résolution pour seuil erroné non atteint).
De plus, il omet l’insertion justifiant cette résiliation anticipée du mandat du syndic.
Or, l’article 18 al VIII, impose une dénonciation expressément motivée lorsqu’elle intervient au-delà des trois mois de l’échéance initiale.
Il s’agit ainsi de restreindre la réussite d’une action judiciaire postérieure en nullité de la résolution par un copropriétaire opposant ou défaillant (art. 42 de la loi) et de l’indemnisation de l’ancien syndic pour rupture abusive de son contrat à l’encontre du syndicat.
Le syndicat des copropriétaires a la faculté d’adopter, en assemblée générale, la forme coopérative (art. 17-1 de la loi).
La spécificité de ce dispositif réside dans le fait, que la nomination du syndic ne résulte pas d’une délibération directe de l’assemblée, et que celui-ci cumule cette fonction avec celle de président de cet organe collégial.
Autrement dit, le conseil syndical demeure élu par l’assemblée (art. 25 al. c de la loi), par la suite, ses membres désignent leur président/syndic.
En l’espèce, la trame de MATERA comporte de nombreuses illégalités, puisqu’elle présente la nomination du président/syndic du conseil syndical (question n° 6-1), non seulement par l’assemblée, en lieu et place d’un vote interne de ses membres, mais aussi et surtout avant même l’élection des conseillers (question n° 7-1 et s.) avec, de plus, une prise d’effet antérieure de leur mandat.
Si ce choix s’explique probablement pour des raisons pragmatiques compréhensibles (régularisation d’actes accomplis par des copropriétaires dépourvus du statut impératif de conseiller), il n’en est pas moins illicite.
Si la décision prend effet selon la modalité fixée par l’assemblée, celle-ci ne trouve à s’appliquer que pour l’avenir ou au plus tôt au jour de son adoption, Cass 3e civ. 9 juin 2010, n°08 - 19696, ce qui exclut toute rétroactivité.
Le recours payant à un professionnel tel MATERA ne garantit nullement de la régularité du fonctionnement du syndicat des copropriétaires.
Il convient toujours de contrôler la conformité de ces allégations personnellement et/ou en sollicitant l’expertise de l’ARC.
Ainsi, le syndicat minimise ultérieurement les contestations judiciaires de copropriétaires opposants ou défaillants et les objections d’un de ses cocontractants sur la capacité du syndic à pouvoir agir légitimement.