S’agissant de l’assemblée ordinaire, il appartient au syndic de la convoquer et établir en fin de séance son procès-verbal, s’il exerce la fonction de secrétaire. Il lui faut respecter en la matière les prescriptions légales et réglementaires, et ce, d’autant plus s’il intervient à titre professionnel. Malencontreusement, les approximations sont légions à l’image de la contribution de LACAZE & HENRY (OPS77) à une assemblée du 12 juin 2024, déjà évoquée indirectement (abus n° 5064).
I. Instauration d’un nouveau statut de participants à l’assemblée
Outre la rédaction et la notification de la convocation d’une assemblée générale ordinaire fixée au 12 juin 2024, le syndic LACAZE & HENRY est élu au poste de secrétaire de séance. Il lui revient à ce titre d’établir l’original du procès-verbal, en fin de réunion (art. 17 du décret du 17 mars 1967).
L’article 17 du décret lui impose d’y mentionner sous chaque question portée à son ordre du jour :
- la décision correspondante (adoption ou rejet) ;
- le nom et le nombre de voix des copropriétaires opposants, abstentionnistes et assimilés à des défaillants (favorables à celle-ci dans leur formulaire de vote par correspondance, néanmoins exclu du décompte des voix du fait de son amendement par le président de séance) ;
- l’éventuelle réserve quant à sa régularité formulée par un copropriétaire opposant.
Or, à la lecture de ce compte-rendu une catégorie spécifique nous interpelle : les voix non exprimées des copropriétaires distincte des abstentionnistes.
Cette dissociation prodiguée par LACAZE & HENRY n’a juridiquement pas lieu d’être, dans la mesure où l’abstention correspond justement à une voix non exprimée d’un copropriétaire (ni OUI ni NON), comme le souligne la jurisprudence (Cass. 3e civ. 3 juillet 1996, n° 94 - 17868).
II. Confusions et illégalités des résolutions travaux
Il incombe à l’assemblée de délibérer sur les travaux collectifs, inscrits à son ordre du jour, selon les éléments essentiels « devis » joints à sa convocation (art. 11 al. 3 du décret). De plus, cette convocation doit contenir plusieurs propositions de prestataires, si le marché envisagé excède le seuil déterminé par l’assemblée (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965).
En l’espèce, l’assemblée arrête ce montant à 4.000 € H.T. soit 4.400 € T.T.C. pour la réfection de parties ou installations communes sur un immeuble ancien affecté principalement à l’habitation (comme en l’espèce) selon l’article 279-0 bis du Code général des impôts.
Malgré cette résolution, l’assemblée approuve des travaux collectifs d’un montant supérieur à 4.000 € H.T. selon la seule proposition annexée à la convocation par son syndic LACAZE & HENRY.
Le syndic peut prétendre à des honoraires additionnels du syndicat des copropriétaires pour son suivi de travaux communs hors budget prévisionnel (art. 18-1 A de la loi). Le texte oblige dans ce cas le syndic à requérir, en assemblée, cette rémunération complémentaire selon un pourcentage H.T. de l’opération envisagée, et ce, de manière dégressive.
LACAZE & HENRY n’entend pas s’encombrer de ces formalités juridiques, puisqu’il propose illégalement une résolution unique malgré des réfections divergentes (ascenseur, escalier, étanchéité extérieure) et sans prévoir de dégressivité.
Outre ce mode d’adoption direct de réfection des parties ou installations communes, il existe une alternative. L’assemblée peut approuver précisément ces travaux d’entretien (nature, montant maximal), tout en confiant le choix de l’exécutant au conseil syndical (art. 25 al. a de la loi).
Dans le cas présent, LACAZE et HENRY ne prend pas soin de souligner au président de séance et aux copropriétaires, l’incohérence juridique consistant à entériner à la fois une réfection du système d’interphonie par une entreprise, tout en transférant cette dernière décision au conseil syndical.
En cette période estivale, il nous faut recommander aux syndics professionnels d’embarquer un cahier vacances, afin de potasser sérieusement leur droit de la copropriété. Nous ne manquerons pas de procéder, à la rentrée, à un contrôle minutieux de leurs révisions.