La vérification annuelle des comptes clos comporte son lot de surprises (dépenses en doublon, d’exercices antérieurs, d’une autre résidence, injustifiées). Certaines découvertes se révèlent encore plus déroutantes, à l’image d’achats alimentaires d’un conseil syndical validés par le syndic S.G.A.
I. Responsabilité civile du conseil syndical pour ses dépenses irrégulières
Des copropriétaires d’une résidence francilienne se rendent chez leur syndic S.G.A., afin de vérifier les comptes clos du syndicat de 2023 soumis à l’approbation de l’assemblée générale 2024.
Dans le relevé général des dépenses, ils constatent un poste « achats divers pour la copro » qui les interpelle, en raison d’un montant non négligeable de 1.629,70 € pour un intitulé imprécis.
Ils sollicitent du cabinet, le détail des factures rattachées. Ils s’aperçoivent, que trois d’entre elles concernent des courses alimentaires du conseil syndical pour la somme totale de 397,57 €.
Si les frais du conseil syndical sont supportés par le syndicat, ils doivent s’inscrire dans sa fonction de contrôle et d’assistance du syndic dans sa gestion de la résidence (art. 26, 27 du décret du 17 mars 1967 et 21 de la loi du 10 juillet 1965).
Ces engagements du conseil syndical ne peuvent aucunement porter, comme en l’espèce, sur des frais de bouche pour trois évènements sans aucun lien avec sa mission légale et réglementaire.
Cette affirmation s’avère d’autant moins contestable, que la jurisprudence exclut du champ du syndicat [et par voie de conséquence de son conseil syndical désigné en assemblée, art. 21 de la loi] l’organisation et le financement des collations et cotillons de la « fête des voisins » ; son objet consistant exclusivement à assurer la conservation des parties et installations communes (art. 14 de la loi), T.G.I. Nanterre, 26 mai 2016, n° 14 - 12381.
II. Responsabilité civile du syndic pour son aval des dépenses illicites du conseil syndical
En achetant victuailles et breuvages, les conseillers syndicaux commettent une faute engageant leur responsabilité civile à l’égard des copropriétaires lésés, de même que le syndic, S.G.A, défaillant (art. 1240 du Code civil).
En sa qualité d’unique représentant légal du syndicat chargé de la bonne administration de l’immeuble (art. 18 de la loi), le syndic se doit d’avertir les conseillers syndicaux de toute potentielle infraction et ses incidences et écarter toute imputation irrégulière dans les comptes clos du syndicat.
Les sanctions à l’encontre du syndic s’en trouvent d’autant plus confortées qu’il agit à titre professionnel, comme dans le cas présent du cabinet S.G.A.
En présence de factures litigieuses dans les comptes clos du syndicat, les copropriétaires se doivent de les rejeter en assemblée et d’exiger, à titre principal des conseillers syndicaux contrevenants, de les rembourser et, à titre accessoire du syndic, d’assumer sa part de responsabilité pour défaut à son devoir d’information.