Décidément, nous sommes extrêmement dubitatifs sur les formations continues des syndics professionnels qui sont pourtant obligatoires, lorsque l’on prend connaissance des convocations d’assemblée générale qu’ils produisent.
En effet, il n’est pas rare de constater des questions et résolutions qui trouvent leur origine dans des dispositions légales mal comprises ou obsolètes ou encore volontairement mal interprétées dans le seul but de défendre les intérêts du syndic.
Sans plus tarder, nous allons présenter la bouillabaisse proposée par le cabinet CLD en matière de provisions spéciales.
I - Des dispositifs obsolètes basés sur un texte obsolète
Sans plus tarder, voici la 7ème question proposée dans une convocation d’assemblée générale élaborée par ce syndic :
Essayons d’aller par étapes.
Tout d’abord on peut lire qu’il s’agit d’une disposition de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par le décret du 27 mai 2004. Or, un décret ne peut évidemment pas modifier une loi.
Il s’agit d’une règle de base de hiérarchie des normes.
Mais encore, en vérifiant l’alinéa 6 de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 on s’aperçoit qu’il s’agit de l’obligation faite au syndic « d’établir et de tenir à jour et à la disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble », ce qui n’a aucun rapport avec la constitution d’une provision spéciale.
Cette confusion résulte du fait que cette provision a bien existé mais a été supprimée par la loi ALUR du 24 mars 2014, soit il y a plus de 10 ans, pour la remplacer par la constitution d’un fonds de travaux.
D’ailleurs, ce syndic continue dans sa bouillabaisse car il a retenu la disposition obsolète tout en la mettant au goût du jour en reprenant certaines particularités du fonds de travaux.
En effet, il précise dans sa résolution que ces provisions de travaux sont attachées aux lots et donc non remboursables.
Néanmoins, cette méconnaissance des textes n’est pas sans conséquences car à partir du moment où le syndic évoque une source de lois, les copropriétaires se sentent contraints d’accepter la résolution et ainsi ont voté une épargne supplémentaire de 5.000€.
Certains diront : « mais après tout, il s’agit du fonds de travaux qui certes, n’est pas tout à fait rédigé de manière correcte ».
Et bien non, car après cette question, on en trouve une autre qui concerne cette fois-ci le « vrai » fonds de travaux.
II – Un fonds de travaux, plus une provision de travaux
Sans plus tarder, voici la 8ème question proposée dans cette même convocation d’assemblée générale :
Et oui, en parallèle de la fausse prévision de travaux sortie du chapeau, ce syndic a cette fois-ci respecté la loi en faisant voter le fonds de travaux avec une cotisation annuelle minimum de 5 % du budget prévisionnel.
La conséquence directe est que les copropriétaires devront assurer, en plus des appels de fonds liés au budget prévisionnel et aux provisions travaux, des cotisations du fonds de travaux auxquelles s’ajoute une provision farfelue d’un montant de 5.000 € qui aggravera inutilement l’effort financier des copropriétaires, pouvant entraîner certains en impayés.
Voilà pourquoi le contrôle de l’ordre du jour de l’assemblée générale est indispensable surtout lorsque le syndic évoque des références légales qui, 9 fois sur 10, sont de l’intox.