Le syndicat des copropriétaires est tenu de conclure des assurances du fait de son règlement de copropriété, d’une résolution de son assemblée.
A ces sources s’ajoute l’obligation légale de souscription d’une couverture spécifique (dommage-ouvrage) avant l’exécution de certains travaux de bâtiment.
En présence d’un syndic bénévole, certaines compagnies ou intermédiaires se montrent réticents, en refusant de consentir une telle garantie ou en proposant un tarif abusivement majoré.
C’est l’expérience vécue récemment par une adhérente de l’ARC Nationale auprès du courtier VESPIEREN.
I. Dommage-ouvrage : une première version compétitive de VESPIEREN
En assemblée, un petit immeuble parisien approuve une réfection de ses parties communes sur rue (ravalement façade et toiture) pour près de 161.000 €.
Elle décide de plus de confier la maitrise d’œuvre de cette opération à un architecte et de conclure une assurance dommage-ouvrage.
Cette police se révèle impérative pour le syndicat dans le cas présent, la rénovation bénéficiant d’une assurance décennale des entrepreneurs (art. 242-1 du Code des assurances).
Le syndic sollicite du courtier VESPIEREN une proposition de dommage-ouvrage. Celle-ci prévoit un prix par tranche, soit 2.265 € pour le montant de l’opération concernée.
Ce syndic accepte cette offre, qu’il retourne complétée en précisant, sa qualité de bénévole.
II. Dommage-ouvrage : une seconde version de VESPIEREN manifestement exagérée
Quelle n’est pas la surprise de cette copropriétaire, lorsque VESPIEREN l’informe d’une erreur de formulaire, en lui adressant celui dédié aux syndics non professionnels.
Elle découvre alors une prime de 5.900 € pour les mêmes travaux du syndicat, soit une revalorisation de 160 %.
Si ce chiffre n’est pas illicite, sa fixation relevant d’une libre détermination de l’assureur et aucunement d’une grille légale, il n’en demeure pas moins incontestablement abusif.
Ce courtier considère, que la présence d’un syndic non professionnel accroit le risque de malfaçons futures, justifiant cette duplication du prix de la dommage-ouvrage.
Cette interprétation se révèle totalement erronée, dans la mesure où :
- le syndic, quel qu’il soit, n’assure pas la maitrise d’œuvre de travaux (suivi technique), il n’en a pas la compétence, ni par voie de conséquence la mission légale. Il lui revient le volet juridique et financier de cette opération ;
- ce syndicat parisien dispose d’un architecte pour superviser techniquement cette rénovation ;
Nos nombreuses publications démontrent, que la gestion des copropriétés par les syndics bénévoles se révèle bien plus rigoureuse que celle de nombreux cabinets et moins sujette aux irrégularités.
En l’espèce, ce syndic administre l’immeuble avec succès depuis 10 ans.
En résumé, les professionnels de l’assurance arrêtent librement la prime de la dommage-ouvrage.
Cependant, le rejet de sa souscription ou sa majoration disproportionnée, en présence d’un syndic bénévole est globalement injustifiée.
En cas de difficultés en la matière, il convient tout d’abord de s’employer à renégocier l’offre ou de faire jouer la concurrence et de recourir au Bureau Central de Tarification, autorité administrative apte à imposer à un assureur de conclure une assurance dommage-ouvrage obligatoire, en cas de refus de ses confrères.