Les syndics professionnels se révèlent souvent défaillants sur l’assemblée, que ce soit dans sa convocation et leur participation à sa tenue.
Le cabinet MAVILLE IMMOBILIER nous apporte une nouvelle preuve de ces approximations graduelles dans une assemblée du 21 juin 2024.
I. Omissions réglementaires accessoires sur la désignation du syndic
En tant que syndic sortant d’une résidence parisienne, MAVILLE IMMOBILIER postule pour un nouveau mandat à l’assemblée générale ordinaire du 21 juin 2024. La résolution associée, rédigée par le secrétaire, représentant de ce cabinet, comporte des failles.
L’article 29 du décret du 17 mars 1967 impose de mentionner distinctement pour son mandat sa durée ainsi que ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance.
Cette prescription réglementaire vise à favoriser la transparence du mandat de syndic et éviter les erreurs, voire les illégalités générées par une résolution se référant à d’autres critères tels que sa mission : « jusqu’à la prochaine assemblée annuelle destinée à se prononcer sur les comptes clos du syndicat « et en prévoyant une prorogation illicite de sa fonction : « jusqu’à l’assemblée le nommant, si la précédente, convoquée à cet effet, ne parvient pas à l’élire. »
II. Confusion sur la délégation de pouvoir au conseil syndical
Le droit de la copropriété permet à l’assemblée un transfert de compétence au conseil syndical dans un domaine relevant initialement de la majorité relative de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (à l’exception de l’adoption du budget, des comptes clos et d’un avenant au règlement de copropriété), par un vote soumis en première lecture à la majorité absolue des voix du syndicat.
Deux variantes sont juridiquement envisageables, à savoir, une délégation de pouvoirs :
- déterminée portant sur un seul point (art. 25 al. a de la loi)
- étendue s’appliquant sur plusieurs objets (art. 21-1 et s. de la loi).
Il appartient alors à l’assemblée d’arrêter l’enveloppe maximale consentie au conseil syndical pour une, voire deux années.
En l’espèce, MAVILLE IMMOBILIER se fourvoie doublement, puisqu’il prévoit une délégation de pouvoirs étendue pour les travaux d’entretien sur les parties et installations communes sans fixer la somme précise octroyée au conseil syndical. Il mentionne un montant de 5.000 € T.T.C. par prestation.
Cette formulation, non conforme à la loi, est susceptible d’une facturation définitive inattendue et démesurée pour le syndicat, en cas de cumul d’engagements du conseil syndical : faire voter le montant exact de ses honoraires pour le suivi de cette intervention hors budget prévisionnel.
Or, l’article 18-1 A de la loi impose dans ce cas à l’assemblée de déterminer le montant exact de sa rémunération additionnelle selon un pourcentage dégressif du marché.
De plus, le procès-verbal attestant des délibérations de l’assemblée (art. 17 du décret), sa seule lecture doit permettre aux copropriétaires d’en connaitre les décisions, sans devoir se reporter à un document antérieur tel que sa convocation.
Ces digressions du syndic soulignent l’importance du président de séance, garant de la régularité de l’assemblée.
Il lui appartient de contrôler les éventuelles carences de la convocation et de les rectifier préalablement au vote des copropriétaires.
Autrement dit, il lui revient d’obliger le secrétaire à apporter les corrections appropriées, avant de soumettre la question au vote.
Le président est en capacité de l’exiger, via son pouvoir d’amendement (reformulation sans dénaturation de la question et/ou du projet de résolution compris dans la convocation notifiée). L’article 17-1 A de la loi a intégré cette règle jurisprudentielle, Cass. 3e civ. 16 septembre 2015, n° 14 - 14518.