En recourant à un syndic professionnel, les copropriétaires s’attendent à une gestion licite et limpide. La pratique atteste souvent du contraire. Cette approximation apparait d’autant moins compréhensible, s’agissant des fondamentaux sur la durée de son mandat et de tenue d’une assemblée annuelle, à l’instar du cabinet NEXITY BOURG LA REINE.
I. Irrégularité dans la durée de son mandat
Lors d’une assemblée du 5 juin 2023, une résidence neuve nomme, NEXITY BOURG LA REINE (92) à la fonction de syndic. Le conseil syndical s’interroge par la suite sur la durée et les dates exactes de prise d’effet et d’échéance de ce mandat, en raison d’une :
- contradiction entre la résolution le désignant et le projet de contrat associé joint à la convocation ;
- formulation ambigüe de la décision de l’assemblée.
Si l’on se place du point de vue :
- du contrat, NEXITY BOURG LA REINE jouit d’un mandat de 2 ans et 25 jours commençant le 6 juin 2023 pour se terminer le 30 juin 2025
- du procès-verbal, NEXITY BOURG LA REINE bénéficie d’un mandat de 18 mois « renouvelable » 6 mois, avec prise d’effet au 5 juin 2023.
Cette situation comporte une multitude d’irrégularités.
Tout d’abord, il ne doit pas y avoir de dichotomie entre la résolution de l’assemblée désignant le syndic et les stipulations correspondantes de son contrat.
L’élection du syndic relève d’une décision de l’assemblée souveraine soumise à la majorité absolue des voix du syndicat (art. 25 al. c de la loi du 10 juillet 1965) et fixe distinctement la durée, les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance de ce mandat selon une proposition jointe à sa convocation (art. 11 al. 4 et 29 du décret du 17 mars 1967).
De plus, l’option « renouvellement » de mandat du syndic se révèle totalement illicite, car elle s’assimile à la prorogation anticipée d’un contrat échu, faculté proscrite par la jurisprudence, CA Paris 23e ch. 17 janvier 2008, n° 07- 05496. Cette interdiction se justifie par le fait, que le mandat doit réglementairement être précis quant à sa durée, ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance (art. 29 du décret).
En cas de divergence entre le contrat du syndic et la décision de l’assemblée le nommant, cette dernière prime, car émanant de son instance souveraine, CA Paris, 24 mars 2021, n° 19 - 06717.
Il résulte de ce qui précède, que NEXITY BOURG LA REINE dispose en principe d’un mandat de 18 mois avec prise d’effet au 5 juin 2023, soit une expiration au 4 décembre 2024.
II. Irrégularité dans l’absence de convocation d’une assemblée générale annuelle
Tout syndic en exercice est tenu de convoquer au moins une fois par an les copropriétaires en assemblée générale (art. 7 du décret).
Cette réunion vise à permettre aux copropriétaires de prendre connaissance de la situation financière du syndicat et se prononcer sur :
- l’approbation du budget prévisionnel de fonctionnement (d’une durée en principe d’un an) ;
- l’adoption des comptes clos de l’exercice d’un an ;
- la désignation du syndic (en présence d’un mandat échu) ;
- la nomination de conseillers syndicaux (si leur mandat a expiré), etc.
Pourtant cette copropriété ne voit venir aucune assemblée générale en 2024. Et pour cause, après plusieurs reports, NEXITY BOURGE LA REINE finit par en proposer une mi-2025. Ce manquement manifeste à une tâche essentielle du syndic peut justifier de la résiliation de son mandat pour faute en assemblée (art. 18 de la loi).
Il convient de mettre en demeure (LRAR) le syndic de se conformer à ses impératifs dans un délai déterminé. Et de souligner, que dans la négative il s’expose aussi bien à une :
- sanction amiable sous la forme de la résiliation en assemblée de son mandat pour faute ;
- condamnation à s’exécuter et en indemnisation du préjudice du lésé.