Dans une quête lucrative, les syndics poursuivent leur diversification tous azimuts en fournissant aux copropriétaires des services annexes limitrophes (gérance, location, transaction), voire plus éloignés tels que l’assurance.
Si cette association ne se révèle pas intrinsèquement illicite, elle exige certaines formalités, que CITYA IMMOBILIER LANAVERRE TALENCE passe totalement sous silence.
I. Contrat du syndicat avec une filiale du syndic : aval impératif de l’assemblée
Le 19 septembre 2024, un conseil syndical reçoit un courriel de son syndic, CITYA LANAVERRE TALENCE.
Ce dernier leur propose de recourir conventionnellement à sa filiale de courtage, en vue de la renégociation de la police multirisques du syndicat des copropriétaires.
Outre la pertinence de cette prestation, cet organe collégial s’interroge sur les modalités licites d’une telle acceptation, autrement dit, si l’approbation de ce contrat requière l’aval de l’assemblée. CITYA LANAVERRE TALENCE répond par la négative, l’accord du conseil syndical lui étant suffisant.
Pourtant, cette affirmation se révèle juridiquement erronée.
Tout d’abord, l’adoption des contrats du syndicat implique une résolution de l’assemblée en tant qu’organe souverain décisionnaire de cette collectivité (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965) et selon les éléments essentiels « devis » joints à sa convocation (art. 11 al. 3 du décret du 17 mars 1967).
Le conseil syndical n’a pas de pouvoir décisionnaire en la matière, exception faite d’une délégation de pouvoir déterminée, voire étendue consentie par l’assemblée (art. 25 al. a et 21-1 de la loi).
Or, CITYA LANAVERRE IMMOBILIER ne fait nullement référence en l’espèce à un quelconque transfert de compétence de l’assemblée au conseil.
D’ailleurs, une telle option se révèle d’autant plus discutable, que la loi renforce le rôle de l’assemblée dans le cas présent.
L’article 18 de la loi impose en effet une autorisation spécifique de l’assemblée pour toute approbation d’un contrat du syndicat avec une entreprise liée à leur syndic professionnel.
Cette sécurité majorée vise à limiter les monopoles et conflits d’intérêts au déterminent juridique et financier des copropriétaires.
II. Conséquences d’un contrat illicite du syndicat avec une filiale du syndic
Plus inquiétant, cette faute de CITYA IMMOBILIER LANAVERRE TALENCE est susceptible de générer des contentieux non seulement pour le syndic défaillant, mais aussi et surtout pour le syndicat des copropriétaires.
Dans l’hypothèse tout d’abord de l’adoption des comptes clos du syndicat comportant une telle facture illicite, un copropriétaire opposant ou défaillant peut agir en nullité de cette résolution dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal (art. 42 de la loi).
Dans cette même action judiciaire, le copropriétaire a également la faculté de poursuivre le syndic déficient en indemnisation de son préjudice sur le terrain de la responsabilité civile délictuelle (art. 1240 et s. du Code civil).
Il lui faudra pour cela démontrer la faute, le dommage et le lien de causalité entre les deux.
Le conseil syndical doit refuser d’avaliser la souscription illégale d’un contrat du syndicat avec une société liée au syndic professionnel, en lui rappelant le cadre juridique et les incidences néfastes de ce manquement tant pour les copropriétaires que pour lui.