Outre leurs honoraires de base, les syndics peuvent requérir des émoluments complémentaires du syndicat ou de copropriétaires pris individuellement. Cette rémunération se justifie selon une liste de prestations réglementaires, moyennant des montants définis dans le contrat de syndic validé en assemblée.
Les cabinets sont bien évidemment moins rigoureux, à l’instar de PG LANCE & CIE.
I. Facturation irrégulière d’une déclaration de sinistre
Un conseil syndical d’une résidence récente parcourt les dépenses de l’exercice en cours 2024.
Deux notes d’honoraires de leur syndic professionnel, PG LANCE & CIE les interpellent.
Elles portent sur la déclaration de sinistre auprès de l’assurance dommage-ouvrage (D.O.).
Il s’agit d’une police spécifique obligatoire pour les travaux de bâtiment (construction, réfection) bénéficiant d’une garantie décennale par l’entrepreneur.
Cette couverture vise à indemniser les malfaçons apparues dans ce délai de dix ans et affectant l’ouvrage (ou tout équipement indissociable rénové) dans sa solidité ou le rendant impropre à sa destination (art. L 242-1 du Code des assurances).
En tant que représentant légal du syndicat, le syndic est chargé de la gestion de l’immeuble (parties et installations communes) selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Cette mission inclut donc les déclarations pour des sinistres qui relèveraient du contrat D.O. du syndicat.
Le syndic peut prétendre à des honoraires supplémentaires en la matière, soit pour la déclaration, en cas de dégradation de parties communes causée par des parties privatives, ou pour le suivi (participation à une expertise, versement au lésé des indemnités de l’assureur).
La réserve de ce conseil syndical se révèle juridiquement fondée dans la mesure où la première facturation de PG LANCE & CIE, d’un montant de 146,40 € en date du 11 octobre 2024, concerne une déclaration auprès de la D.O. pour des désordres impactant les parties communes.
Cette imputation s’avère d’autant plus illégitime, que ce sinistre semble exclusivement collectif (dans son origine et ses conséquences) selon l’intitulé de cette note du cabinet.
Or, le point V-17 de l’annexe du décret du 26 mars 2015 précise qu’une telle formalité du syndic constitue une prestation ordinaire comprise dans ses honoraires du forfait de base.
Autrement dit, le cabinet n’est pas en capacité de réclamer une rémunération additionnelle à ce titre.
Cette attitude de PG LANCE & CIE apparait d’autant plus inacceptable et contradictoire, que son contrat reproduit justement le point V-17 du décret.
II. Facturation litigieuse d’une déclaration de sinistre
Une seconde note d’honoraires de PG LANCE & CIE de déclaration d’un sinistre auprès de la D.O. se révèle suspecte pour de multiples raisons.
Tout d’abord, de manière surprenante, son montant et sa date sont strictement identiques à la 1ère (146,40 € le 11 octobre 2024) ce qui laisse logiquement penser à un doublon abusif et irrégulier.
Elle mentionne également, contrairement à la première, une conséquence privative sur un lot.
De deux choses l’une, soit l’origine de ce désordre se situe sur une partie commune (conduite d’alimentation ou d’évacuation), ce qui ne l’autorise pas à une rémunération complémentaire (point V-17 de l’annexe), soit il est strictement privatif (canalisation individuelle), et dans ce cas, il incombe aux seuls copropriétaires de faire la déclaration auprès de la DO, excluant à ce stade toute facturation de ce cabinet.
Ces deux exemples révèlent l’importance d’une étude approfondie des facturations des syndics professionnels afin de contrôler leur régularité.
Pour ce faire, les conseils syndicaux et copropriétaires doivent vérifier leur véracité, (certaines prestations s’avérant totalement fictives) et leur régularité en les mettant en perspective avec les prescriptions légales, réglementaires et contractuelles. En cas d’intitulé ambigu, des précisions auprès du cabinet s’imposent.
Si cette inspection ne permet pas d’attester de la légitimité de ces honoraires additionnels, il vous faudra exiger du syndic leur remboursement effectif.
Dans la négative, ces imputations devront être rejetées des comptes clos du syndicat présentés pour adoption en assemblée.