La gestion des comptes bancaires séparés du syndicat par les syndics professionnels est parfois perfectible. Dans certains cas, le préjudice du syndicat résulte d’une incompétence flagrante du syndic, soutenue par l’établissement financier dépositaire, dixit le cabinet REGY et la banque C.I.C. en janvier 2025 sur une résidence parisienne.
I. Le fonds travaux obligatoire peut être placé sur un compte rémunéré défiscalisé
Un petit immeuble parisien comportant moins de 30 lots a pour syndic le bien connu cabinet REGY (n° de notre précédent abus). Le conseil syndical reçoit de ce dernier les relevés périodiques bancaires des deux comptes séparés du syndicat, dont celui rémunéré.
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic l’ouverture et le versement sans délai :
- des provisions et charges courantes et exceptionnelles (travaux) des copropriétaires sur un compte courant du syndicat ;
- de la contribution des copropriétaires au fonds travaux impératif du syndicat sur un compte rémunéré.
Le conseil syndical constate, que le compte rémunéré du syndicat, retenu par le syndic, n’est pas un Livret A, à savoir un placement sécurisé (monétaire) et non imposé.
Le cabinet REGY réplique par une argumentation kafkaïenne, dont nous vous laissons apprécier certains extraits.
Nous sommes au regret de confirmer succinctement à ce syndic « professionnel » exaspéré, la pleine capacité du syndicat de dépôt de son fonds travaux obligatoire sur un compte rémunéré Livret A, en l’absence de restriction explicite en la matière tant par :
- l’article 14-2-1 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- l’article R 221-2 du Code monétaire et financier.
Au passage, nous nous permettons de souligner à ce « fin juriste », l’une des innombrables contradictions de son propos, à savoir le fait que le syndicat des copropriétaires (S.D.C.) :
- soit éligible au Livret A :
- ne puisse ouvrir de Livret A :
II. Le recours à un compte rémunéré et fiscalisé se justifie au-delà d’un seuil réglementaire
Pour appuyer son raisonnement, le Cabinet REGY invoque l’intervention d’un médiateur, mais aussi et surtout de l’établissement bancaire C.I.C.
En ce qui concerne le premier, nous ne nous attarderons pas, dans la mesure où :
- ne connaissons ni son « pédigrée » ;
- cet interlocuteur n’est nullement un magistrat fixant le droit, mais un intermédiaire extra-judiciaire prodiguant ses conseils au règlement d’un différend. Dès lors son interprétation peut se révéler juridiquement discutable et invalidée ultérieurement par la saisine du juge par l’une des parties.
Pour ce qui est en revanche du C.I.C. sa collusion avec le cabinet REGY est parfaitement inacceptable, car émanant d’un banquier supportant une obligation renforcée de conseil sur les produits financiers tels que le Livret A (art. L 221-1 et s. du Code monétaire et financier).
En l’espèce, cet établissement bancaire fait croire à ce syndicat des copropriétaires, que sa seule option consisterait dans le versement de son fonds travaux sur un compte rémunéré et imposé.
Or, le syndicat des copropriétaires peut parfaitement prétendre au placement de son fonds travaux sur un compte rémunéré Livret A, à savoir un produit sécurisé et non fiscalisé.
De plus, contrairement à un particulier, le syndicat des copropriétaires, personne morale, jouit à cette occasion d’un déplafonnement de ses dépôts (hors intérêts) à 76.500 €, voire à 100.000 € pour les résidences dotées de plus de 100 lots principaux (art. R 221-2 du Code monétaire et financier).
Les copropriétaires ne doivent pas céder aux arguments fallacieux « d’experts » immobiliers et financiers. La capacité du syndicat à disposer d’un Livret A pour le versement de son fonds travaux est juridiquement incontestable selon les textes légaux et réglementaires et son application quasi-unanime des établissements financiers.
En cas de refus d’une banque, la solution repose sur l’obtention d’une offre de convention d’ouverture d’un Livret A (destiné au fonds travaux) auprès d’un de ses concurrents.
Le requérant notifiera (LRAR) ensuite au syndic, pour inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale, avant que celui-ci n’expédie la convocation (art. 10 du décret du 17 mars 1967) :
- la question de l’ouverture du Livret A pour l’affectation du fonds travaux impératif ;
- le proposition de résolution associée ;
- le projet de contrat à annexer à la convocation;