Les comptes clos du syndicat réservent systématiquement des imputations litigieuses telles que des factures en doublon, d’une autre résidence, d’honoraires du syndic professionnel... Ces derniers portent généralement sur un décompte inexact de vacations horaires du gestionnaire. Néanmoins, des cabinets font preuve d’une incroyable ingéniosité en la matière, à l’instar de FONCIA Toulon Saint-Mandrier.
I. L’administration licite d’une copropriété s’impose d’autant plus à un syndic professionnel
En parcourant les comptes clos du syndicat de l’exercice 2023/2024, soumis pour adoption à l’assemblée générale de 2025, un conseil syndical découvre une facture pour le moins surprenante. Elle concerne une note d’honoraires de 135 € T.T.C. du syndic, agence Toulon Saint-Mandrier, du groupe FONCIA. Ce conseil syndical s’interroge sur sa nature précise et sa régularité, en raison de son intitulé ambigu à première vue : « Analyse risque juridique et conformité de la réglementation. »
L’objet de cette note d’honoraires se révèle en définitive assez clair, il s’entend d’une rémunération additionnelle du syndic pour sa veille juridique. Une telle facturation se révèle totalement abusive, et ce, d’autant plus lorsque la gestion d’une résidence est confiée à un professionnel de l’immobilier, en l’occurrence le premier de France et de Navarre.
En effet, un syndic ne peut prétendre administrer professionnellement un immeuble, sans :
- maitriser a minima les fondamentaux du droit applicable, évolution comprise ;
- disposer du personnel adéquat et bénéficiant d’une formation continue.
Ce postulat s’avère d’autant moins contestable, que :
- ces cabinets appliquent déjà un forfait de base non négligeable, qu’ils justifient d’ailleurs par les exigences constantes de leur fonction ;
- de nombreux copropriétaires assurent parfaitement cette fonction à titre non professionnel, en se contentant de leur curiosité et investissement personnels, voire du soutien associatif tel que le nôtre.
II. La veille juridique du syndic ne constitue pas une prestation facturable en sus au syndicat
Outre son caractère manifestement excessif, cette facturation de FONCIA Toulon Saint-Mandrier se révèle surtout illicite sur plusieurs aspects.
Tout d’abord, le décret du 26 mars 2015 sur le contrat type de syndic, liste de manière restrictive les tâches du syndic susceptibles d’honoraires additionnels. Or cette disposition réglementaire ne prévoit nullement la veille juridique du syndic. Cette exclusion est parfaitement compréhensible, dans la mesure où les pouvoirs publics rejettent tout caractère optionnel quant au respect du droit.
Bien évidemment, le syndicat a toujours la faculté, sur une question juridique complexe, de solliciter l’avis d’un spécialiste du domaine (avocat, notaire...).
Dans ce cas, le choix de cette consultation exceptionnelle revient :
- en principe à l’assemblée souveraine (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965) selon :
* un budget et un financement spécifiques (art. 14-1 II de la loi) ;
* le projet de convention d’honoraires joint à sa convocation (art. 11 du décret du 17 mars 1967) ;
- non pas au syndic, chargé des tâches ordinaires, sauf délégation de pouvoir déterminée consentie par l’assemblée à la majorité absolue des voix du syndicat (art. 25 al. a de la loi du 10 juillet 1965).
Il nous faut à nouveau insister sur le refus par les copropriétaires, en assemblée, de toute facturation indue de leur syndic professionnel, qui plus encore, qu’un particulier assurant la gestion bénévole d’une résidence, se voit soumis à l’adage : « nul n’est censé ignorer la loi ».