Outre l’assemblée annuelle, d’autres réunions du syndicat sont envisageables, qu’elles réunissent l’ensemble des copropriétaires (générales) ou certains d’entre eux (spéciales). Le syndic doit recourir à celle-ci avec rigueur, en raison des frais générés et des risques d’inefficience (absentéisme majoré des copropriétaires). La convocation d’une assemblée spéciale le 5 mai 2025 par le cabinet SOGESYM constitue un exemple des initiatives hasardeuses d’une partie de cette profession.
I. Vacance du conseil syndical : une faille malheureusement réitérée
En sa qualité de syndic, SOGESYM décide de convoquer une assemblée le 5 mai 2025 pour le syndicat secondaire d’une résidence francilienne. Il s’agit d’un statut juridique particulier, destiné à favoriser une gestion autonome optimisée d’un ou plusieurs immeubles sur une copropriété unique. Les parties communes générales demeurent administrées par le syndic du syndicat principal moyennant un budget prévisionnel adopté à son assemblée, tandis que le syndicat secondaire se dote, en assemblée spéciale, d’un syndic et d’un budget dédiés aux seules parties communes du bâtiment concerné (art. 27 de la loi du 10 juillet 1965).
L’objet de l’assemblée du 5 mai 2025 consiste essentiellement à pallier la vacance du conseil syndical de ce syndicat secondaire. L’article 25 al. 2 du décret du 17 mars 1967 précise, que le conseil syndical n’est plus constitué en cas de cessation définitive (démission, révocation, disparition, cession du lot) de plus de 25 % des membres élus. Cette situation correspond au cas présent, suite à la démission de 5 des 9 conseillers désignés lors de l’assemblée du 28 mai 2024, soit 55,56 % de postes manquants.
Si cette initiative du syndic se révèle juridiquement fondée, sa pertinence n’en est pas moins contestable. L’article 25 al. 1er du décret concède à tout syndicat des copropriétaires la capacité, lors de chaque assemblée nommant des conseillers syndicaux titulaires, d’y élire des suppléants. En se substituant aux précédents titulaires, le conseil syndical peut ainsi poursuivre sa mission sans :
- période de carence ;
- nécessité du formalisme et du coût d’une assemblée additionnelle.
En l’espèce, SOGESYM n’apprend pas de ses erreurs, puisqu’il soumet la nomination de conseillers titulaires, sans prévoir de suppléants. En effet, si les futurs titulaires démissionnent à nouveau, il faudrait reconvoquer une assemblée avec les désagréments intrinsèques précités.
II. Désignation d’un gestionnaire : une initiative juridique litigieuse et inutile
SOGESYM inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée la nomination d’un nouveau gestionnaire.
Cette initiative nous interpelle juridiquement, l’assemblée étant seulement tenue d’élire son syndic :
- en tant qu’unique mandataire légal du syndicat chargé d’administrer l’immeuble (art. 18 de la loi) ;
- selon sa proposition de mandat et de fiche d’information tarifaire (pour les candidats professionnels) annexées à sa convocation (art. 25 al. c de la loi, 11 al. 4 et 29 du décret).
Il n’appartient donc pas à l’assemblée de se prononcer sur le gestionnaire de copropriété. Ce dernier est lié contractuellement, non pas au syndicat des copropriétaires, mais au syndic par un contrat de travail. Autrement dit, ce préposé du syndic, est en capacité d’agir et de répondre au nom du cabinet, par une attestation professionnelle délivrée par son employeur (art. 9 du décret du 20 juillet 1965).
Il apparait dès lors juridiquement impropre d’évoquer dans ce projet un « changement du mode de gestion », demeurant « attaché au cabinet SOGESYM ».
En l’espèce, il ne s’agit pas d’adopter une voie dérogatoire d’administration de cet immeuble de 45 lots, juridiquement inexistante, mais d’opter pour un nouveau gestionnaire de copropriété, en l’occurrence inconnu.
Il va de plus sans dire, que la gestion « reste attachée au cabinet SOGESYM ». L’article 18 de la loi dispose, que le syndic est seul responsable de sa gestion pour laquelle il ne peut se faire substituer.
Dans le cas présent, on comprend un peu mieux la multitude de démissions de conseillers syndicaux titulaires, face au mécontentement des copropriétaires sur l’administration de la résidence par le cabinet SOGESYM, via son préposé.
Un nouveau gestionnaire compétent et investi peut solutionner de nombreux maux, cela :
- ne nécessite pas pour autant de résolution d’assemblée ;
- suppose un portefeuille d’immeubles restreint et le personnel adéquat (assistante, comptable) ;
- requière une autonomie au regard des exigences tarifaires de sa direction.