Décidément, il y a bien un élément commun à tous les syndics, c’est la productivité. En effet, l’équation est simple : comment faire moins pour gagner plus ?
Une des solution de plus en plus utilisée par de nombreux syndics professionnels est : la délégation de pouvoirs étendue donnée au conseil syndical .
Voyons une résolution proposée dans un ordre du jour élaborée par le cabinet FONCIA. On comprendra mieux le stratagème.
I- Une résolution non conforme à la législation
FONCIA évoque en introduction de la résolution, la mention suivante :
« Les articles 21-1 à 21-5 de la loi du 10 juillet 1965 donnent la possibilité à l’assemblée générale de déléguer certaines décisions au conseil syndical. »
Néanmoins, le syndic ne précise pas quelles sont les contraintes légales, se contentant uniquement de faire référence aux articles 21-1 à 21-5.
Or parmi les obligations légales, il y a la souscription d’une assurance de responsabilité civile spécifiquement adaptée pour répondre aux actes de gestion décidés par le conseil syndical pour le compte syndicat des copropriétaires.
Par ailleurs, l’assemblée générale doit définir les décisions qui sont transférées au conseil syndical.
Là encore, la résolution reste muette ne sachant pas si le conseil syndical est assuré pour ce mandat spécifique.
Pire, la résolution se limite à donner une délégation de pouvoirs au conseil syndical pour engager des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel suivie de deux points ; et ensuite plus rien.
En définitive, la résolution ne précise pas quelles sont les décisions pour lesquelles le conseil syndical a un mandat impliquant deux approches soit :
- le conseil syndical n’a aucun mandat
- il dispose d’un mandat pour toutes les décisions
Une ambiguïté qui fait toute la différence pouvant mettre en porte-à-faux aussi bien le conseil syndical ainsi que le syndicat des copropriétaires à l’exception du syndic.
II – Un montant incompréhensible
La résolution prévoit un montant de 8 000 TTC euros en vertu de la délégation.
Or là encore, ni l’assemblée générale, ni le conseil syndical ni même le syndic ne savent s’il s’agit d’un montant par opération ou bien d’un budget annuel.
Cette absence de précision met encore une fois en difficulté aussi bien le syndicat des copropriétaires que le conseil syndical car dans le cas où ce dernier engage des dépenses au-delà du montant alloué, un copropriétaire pourrait alors engager sa responsabilité au motif que le mandat a été largement dépassé.
C’est d’ailleurs pour cela que l’article 26-1 du décret du 17 Mars 1967 indique que « lorsque la délégation de pouvoirs porte sur des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel, l'assemblée générale précise le montant maximum alloué pour chacune d'elle »
Pour finir, la résolution précise qu’il revient au conseil syndical d’établir un rapport écrit imposant à ce dernier une nouvelle obligation qui pourra, intervient de manière bénévole, à la différence du syndic.
Voilà pourquoi, il faut être extrêmement attentif à ces résolutions.