Antérieurement à la tenue de l’assemblée générale annuelle, destinée à se prononcer sur les comptes clos du syndicat, les copropriétaires peuvent contrôler les dépenses communes de cet exercice. Cette inspection permet de débusquer des honoraires litigieux du syndic, à l’instar de FONCIA Sénart-Gatinais sur l’exercice 2023 d’un syndicat francilien.
I. Mise à disposition gracieuse des justificatifs de charges par le syndic aux copropriétaires ...
En sa qualité de récent syndic d’une résidence francilienne, FONCIA Sénart-Gatinais présente pour adoption les comptes 2023 du syndicat lors de l’assemblée du 19 décembre 2024.
Selon l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires ont la capacité, préalablement à l’assemblée, de vérifier les dépenses collectives annuelles chez le syndic. L’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 précise l’application de ce principe, à savoir une mise à disposition des justificatifs :
- dans les locaux du syndic ;
- a minima un jour ouvré ;
- entre la notification de la convocation et la tenue de l’assemblée ;
- selon les modalités, dont le syndic informe les copropriétaires dans la convocation.
En l’espèce un trio de copropriétaires exerce cette faculté le 12 décembre 2024 au sein du cabinet de FONCIA Sénart-Gatinais, respectant les conditions arrêtées par ce syndic dans la convocation.
En 2025, une copropriétaire obtient un relevé des honoraires imputés par FONCIA Sénart-Gatinais au syndicat en 2024. Elle découvre une double facturation de ce cabinet pour le contrôle des comptes effectué par les copropriétaires le 12 décembre 2024.
Cette affectation se révèle irrégulière, cette prestation du syndic constituant une tâche ordinaire relevant de ses honoraires de base (point I - 1 al. b de l’annexe du décret du 26 mars 2015).
Ce postulat juridique s’avère d’autant moins discutable, que le contrat en vigueur de FONCIA Sénart-Gatinais (adopté lors de la précédente assemblée l’élisant à cette fonction) est pleinement conforme au décret du 26 mars 2015. FONCIA Sénart-Gatinais enfreint ni plus ni moins que son contrat.
II. sans distinction
En y regardant de plus près, FONCIA Sénart-Gatinais ne facture au syndicat que la vérification des comptes de 2023 de deux des membres du trio intervenu dans ses locaux le 12 décembre 2024.
Cette dissociation renforce l’irrégularité relevée, ces trois copropriétaires exerçant ce droit :
- consenti à tous les membres du syndicat sans différenciation (art. 18-1 de la loi) ;
- à la même date (12 décembre 2024) ;
- selon la durée minimale réglementaire d’une journée ouvrée (art. 9-1), soit en l’espèce 7h30.
Le syndicat doit supporter la rémunération légitime du syndic professionnel, ce qui exclut toute adjonction pour des tâches ordinaires comprises réglementairement dans son forfait de base. L’infraction s’avère d’autant moins acceptable, qu’elle concerne l’exercice par les copropriétaires de leur droit fondamental d’analyse annuelle de sa gestion. Il convient donc de rejeter, en assemblée, toute imputation illicite de ces cabinets.