Décidément, il y a un élément commun à tous les syndics professionnels, c’est la recherche de productivité.
L’équation est simple : comment faire moins pour gagner plus ?
Une des solutions utilisée de plus en plus par de nombreux syndics professionnels est la délégation de pouvoirs donnée au conseil syndical.
A travers une résolution élaborée par le cabinet FONCIA, on comprendra mieux le stratagème et le risque de ce type de résolution.
Allez, sans plus tarder, la voici :
I- Une résolution non conforme à la législation
En introduction de la résolution, FONCIA évoque la phrase suivante :
« Les articles 21-1 à 21-5 de la loi du 10 juillet 1965 donnent la possibilité à l’assemblée générale de déléguer certaines décisions au conseil syndical. »
Néanmoins, le syndic ne précise pas quelles en sont les conditions légales en se limitant uniquement à faire référence aux articles 21-1 à 21-5 de la loi du 10 juillet 1965.
Or, parmi les obligations légales, il y a la souscription d’une assurance de responsabilité civile spécifiquement adaptée pour répondre aux actes de gestion décidés par le conseil syndical qui sont pris au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires.
Par ailleurs, l’assemblée générale doit définir les décisions qui relèvent de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qui sont transférées au conseil syndical.
Là encore, la résolution reste muette, pouvant remettre en question la nature même du mandat qui doit être sans équivoque.
Pire encore, la résolution prévoit de donner une délégation de pouvoirs au conseil syndical pour engager des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel qui conformément à l’article 26-1 du décret du 17 mars 1967 doit être expressément identifiée, ce qui n’est pas le cas à travers cette résolution type.
En définitive, la résolution est pour le moins mal rédigée mettant en difficulté aussi bien le conseil syndical que la copropriété à l’exception du syndic qui a refilé la patate chaude.
II – Un montant incompréhensible
Pour cette délégation, la résolution prévoit un montant de 8 000 euros TTC.
Or là encore, ni l’assemblée générale, ni le conseil syndical, ni même le syndic ne savent s’il s’agit d’un montant par opération ou bien d’un budget annuel.
Cette absence de précision met encore une fois en difficulté aussi bien le conseil syndical que le syndicat des copropriétaires.
Et pour cause, dans la mesure où le conseil syndical engagerait plusieurs opérations qui de manière cumulée représenteraient plus de 8 000 euros, un copropriétaire pourrait valablement contester les dépenses au motif que le mandat alloué a été largement dépassé.
Pour finir, la résolution précise qu’il revient au conseil syndical d’établir un rapport écrit imposant à ce dernier une nouvelle obligation alors même qu’il agit de manière bénévole, à la différence du syndic.
Voilà pourquoi, il faut être extrêmement attentif à ce type de résolution attrape-nigaud.