Comme nous le soulignons quotidiennement, la gestion professionnelle d’une résidence implique pour le syndic de maitriser le droit applicable. Outre les approximations juridiques mineures, l’on retrouve des manquements majeurs de cabinets, qui nous interrogent sur leur aptitude à administrer légitimement une copropriété. SYNDIC DE COPRO - AFR IMMOBILIER constitue un exemple de la défaillance préjudiciable de ces structures dans ce domaine.
I. Capacité réglementaire du président du conseil syndical à convoquer l’assemblée générale
En raison de divergences sur la licéité d’actions de SYNDIC DE COPRO - AFR IMMOBILIER, le président du conseil syndical le met en demeure de convoquer une assemblée, ayant entre autres pour objet de le suppléer à cette fonction.
Le président du conseil syndical se résigne à convoquer les copropriétaires à une assemblée fixée au 26 juin 2025, la réponse apportée par ce syndic sortant s’avérant :
- illicite, à savoir une assemblée le 13 juin 2025 où les copropriétaires s’exprimeraient exclusivement par le formulaire de vote par correspondance, l’assemblée hors présentiel (autorisée pendant la pandémie) étant prescrite depuis le 1er août 2022 (art. 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020) ;
- incomplète, puisqu’elle ne comporte pas l’ensemble des points souhaités.
Le 3 juin 2025, SYNDIC DE COPRO - AFR IMMOBILIER réplique, à cette initiative du président du conseil syndical, par une circulaire diffusée à l’ensemble des copropriétaires.
L’argumentation de SYNDIC DE COPRO - AFR IMMOBILIER se révèle juridiquement inexacte.
Le président du conseil syndical a la faculté de convoquer une assemblée selon l’article 8 du décret du 17 mars 1967, à la condition de mettre en demeure (LRAR) le syndic d’y procéder. Il lui faut pour cela notifier (LRAR) sa ou ses demandes (question, projet de résolution et pièces éventuelles).
Dans l’hypothèse où le syndic ne répond pas favorablement à cette sollicitation dans son intégralité, l’article 8 du décret permet justement au président du conseil syndical de se substituer au syndic déficient, en adressant directement la convocation de l’assemblée aux copropriétaires.
Or, dans le cas présent, le président du conseil syndical se conforme aux prescriptions réglementaires, contrairement à SYNDIC DE COPRO - AFR IMMOBILIER.
La légitimité de la diffusion de cette convocation, par le président du conseil syndical, s’avère d’autant moins contestable juridiquement, que l’assemblée hors présentiel adoptée par ce cabinet est illicite et encourt l’annulation judiciaire par tout copropriétaire opposant (à toutes les décisions), défaillant dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965).
II. Le syndic judiciaire n’est nullement systématique
SYNDIC DE COPRO - AFR IMMOBILIER prétend, qu’à défaut d’élection d’un successeur à son cabinet, lors de l’assemblée hors présentiel convoquée par ses soins, le syndicat aura de facto un syndic judiciaire.
Cette affirmation se révèle à nouveau juridiquement erronée.
Tout d’abord, nous réitérons l’illégalité de l’assemblée hors présentiel du 13 juin 2025 convoquée par ce cabinet.
D’autre part, nous insistons sur la présomption de régularité de l’assemblée du 26 juin 2025 convoquée par le président du conseil syndical (en exercice), en l’absence d’ordre du jour notifié par le syndic pleinement conforme à sa requête.
De plus, en l’absence de nomination d’un syndic par l’assemblée du 26 juin 2025, le président du conseil syndical (en exercice) est en capacité d’en reconvoquer une autre destinée exclusivement à pallier cette carence de mandataire légal du syndicat (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965).
Enfin, si le syndicat ne parvient pas à élire amiablement (assemblée du 26 juin 2025) un représentant légal, la désignation d’un syndic judiciaire suppose la saisine (au fond) du tribunal judiciaire (art. 42 du décret du 17 mars 1967) du lieu de situation de l’immeuble (art. 61-1 du même texte) :
- à l’initiative principalement de tout copropriétaire ou conseiller syndical ;
- via un avocat (art. 760 du Code de procédure civile).
Le conseil syndical et les copropriétaires ne doivent pas se laisser intimider par des allégations juridiquement douteuses d’un syndic professionnel.
Le président du conseil syndical est apte à convoquer régulièrement une assemblée, si le syndic ne répond pas légalement à la totalité de ses exigences.
De même, la nomination d’un syndic judiciaire ne constitue pas la seule solution licite de désignation d’un mandataire légal du syndicat, lorsque cette collectivité en est dépourvue.