A travers cet abus, nous allons analyser une résolution très couramment utilisée par les syndics professionnels en matière d’approbation des comptes ou plutôt, devrions-nous dire des charges.
Sans plus tarder, voici la résolution rédigée par le cabinet PICHET concernant la question qu’il intitule « approbation des comptes de l’exercice clos » :
Essayons de comprendre les différents malaises constatés en commençant par rappeler le cadre légal :
I- Approbation des comptes limités aux charges
Curieusement, la loi du 10 juillet 1965 reste muette sur la notion d’approbation des comptes.
Il faut se référer de l’article 45 –1 du décret du 17 mars 1967 qui précise deux données essentielles.
D’une part, l’approbation consiste à valider le montant définitif des charges en vue de procéder à leur régularisation sur le compte des copropriétaires et d’autre part l’approbation des charges ne vaut pas approbation des comptes individuelles des copropriétaires.
Autrement dit, l’approbation des comptes se limite à valider les charges enregistrées sur l’exercice par le syndic et non les soldes des comptes de banques, des fournisseurs et même des copropriétaires.
Par ailleurs, même si un copropriétaire a validé les dépenses, il n’a pas pour autant donné son consentement sur la répartition des charges effectuée sur son compte qui répond à plusieurs règles établies à travers la loi et surtout le règlement de copropriété.
II – Une résolution trop large
La résolution précise bien que l’approbation des comptes concerne les charges enregistrées sur l’exercice mais elle ajoute qu’elle inclut l’imputation et la répartition effectuées sur le compte des copropriétaires.
Or, cela est contraire à l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 qui limite l’approbation au seul montant des charges sans pour autant valider leur répartition effectuée auprès des copropriétaires.
Ainsi la résolution en l’état devra être modifiée pour ne la limiter qu’à l’approbation des comptes de charges.
En effet, il est possible qu’un copropriétaire n’a pas d’opposition à valider les charges liées au poste « Eau » mais conteste la répartition qui lui a été imputée compte tenu qu’elle ne respecte pas les consommations relevées sur son compteur.
De même, un copropriétaire peut être en accord avec la facture d’énergie liée à la production de chauffage tout en étant opposé à sa répartition au motif qu’elle ne respecte pas les modalités prévues dans le règlement de copropriété.
Pour conclure, la résolution doit être amendée pour la limiter uniquement à la validation des charges.