Toute voie favorisant la participation des copropriétaires à l’assemblée doit être soutenue, telle que le vote par correspondance entré en vigueur le 4 juillet 2020. La réussite de cette évolution réglementaire repose principalement sur les syndics. Leurs failles en la matière se révèlent particulièrement affligeantes, à l’image de la prestation de JMB Etudes pour une assemblée générale du 4 juillet 2025.
I. Les carences accessoires du formulaire de vote par correspondance à l’assemblée
En sa qualité de syndic d’un immeuble parisien, le cabinet francilien, JMB Etudes rédige et notifie la convocation de leur assemblée générale annuelle du 4 juillet 2025. Cet envoi comporte le formulaire obligatoire de vote par correspondance des copropriétaires (art. 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965).
Comme vous le savez probablement, il s’agit d’un des modes d’expression des copropriétaires à l’assemblée, aux cotés de l’intervention physique personnelle, par l’intermédiaire d’un mandataire ou via la visioconférence. Il se distingue néanmoins des autres, le copropriétaire se manifestant dans ce cas directement et à distance, en cochant son choix sur chaque question comprise dans l’ordre du jour expédié. Pour ce faire, le syndic édite un écrit (et l’annexe à la convocation de l’assemblée) répondant au cadre fixé par l’arrêté du 2 juillet 2020.
En l’espèce, JMB Etudes confond tout d’abord les objets de l’ordre du jour (ex : élection du syndic) avec la majorité légale requise.
De plus, il fait référence sur ce dernier point à une formule ambiguë « vote standard », qui se révèle inappropriée, qu’elle s’entende :
- des copropriétaires concernés par cette délibération, question intéressant tous les membres du syndicat (parties communes générales) ou une fraction d’entre eux (parties communes spéciales) ;
- de la majorité licite « ordinaire » (art. 24 de la loi du 10 juillet 1965), alors que certains points relèvent, à juste titre, de la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires (art. 25 du même texte).
II. Les carences fondamentales du formulaire de vote par correspondance à l’assemblée
Outres les manquements de formalisme mineurs, la trame de formulaire de vote, diffusée par JMB Etudes, comporte des irrégularités majeures.
En effet, il exclut la capacité du copropriétaire, usitant ce document, à délibérer sur des questions pourtant essentielles portées à son ordre du jour, telles que :
- la nomination du bureau de séance, contrairement à l’article 15 du décret du 17 mars 1967 ;
- la désignation du conseil syndical, en violation de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
Ces infractions juridiquement incontestables exposent le syndicat à une annulation judiciaire. Cette sanction est encourue sur la constitution illicite du conseil syndical, mais aussi et surtout sur l’assemblée générale dans son ensemble. Le bureau de séance (président, secrétaire, voire scrutateurs) s’avérant impératif pour la tenue régulière de l’assemblée (art. 15 du décret précité).
Toute transgression dans ce domaine justifie en conséquence la nullité intégrale de cette réunion du syndicat, en l’absence de :
- toute délibération sur ces postes, Cass. 3e civ. 14 janvier 1998, n° 96 - 12513 ;
- vote distinct sur chacune de ces fonctions (Cass. 3e civ. 7 septembre 2011, n° 10 - 22728).
Selon l’article 42 al. 2 de la loi susnommée, cette action judiciaire est réservée aux copropriétaires :
- opposants (s’exprimant dans le sens contraire de décision), défaillants (absents non représentés) ou assimilés (favorables à un projet de résolution, amendé en cours de séance par le président) ;
- en principe dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée.
Il apparait incompréhensible et irresponsable que des syndics prétendument « professionnels » fassent preuve d’une telle ignorance juridique en juillet 2025, que ce soit sur :
- la spécificité du formulaire de vote par correspondance, applicable depuis plus de cinq ans ;
- les fondamentaux légaux et réglementaires impératifs du droit de la copropriété, confirmés par une jurisprudence longuement acquise.