Après la décision de suppression du poste de gardien par l’assemblée, la vente de ce bien immobilier constitue une étape logique pour de nombreux syndicats de copropriétaires. Pour autant, des erreurs fréquentes en émanent, en raison d’une approximation juridique des syndics.
Quelle est donc la voie légale pour céder l’ancien logement du gardien d’immeuble ?
I. Création initiale d’un lot
L’aliénation d’un bien immobilier, tel que l’ancien logement de fonction du gardien dans une copropriété, implique que celui-ci soit constitué en lot (art. 1er de la loi du 10 juillet 1965).
Cela s’entend selon cette loi d’une partie privative :
- clairement identifiée par un numéro reporté dans l’état descriptif de division ;
- dotée d’une fraction de parties communes (façade, toiture, ascenseur, chauffage collectif, etc.) générales (appartenant indivisément à tous les membres du syndicat) ou spéciales (détenue uniquement par certains d’entre eux), art. 4.
Ces lots doivent donc posséder des millièmes de propriété de ces parties communes générales, voire spéciales (art. 5), fixant leur nombre de voix pour délibérer sur ces sujets en assemblée.
De même, ces parties privatives détiennent des tantièmes de charges communes générales, voire spéciales (art. 10), déterminant leur contribution aux dépenses collectives fonction du budget et des comptes clos adoptés en assemblée.
Dans la mesure où ces éléments (numérotation, millièmes de propriété, tantièmes de charges, voix) résultent du règlement de copropriété (art. 8), toute instauration d’un nouveau lot, issu de parties communes (ancien logement de gardien), requiert de faire établir un projet d’avenant :
- en principe par un notaire, en tant qu’acte authentique ;
- l’adjoindre à la convocation d’une assemblée (art. 11 al. 6 du décret du 17 mars 1967), en vue de son adoption par cette organe souverain décisionnaire du syndicat (art. 17 de la loi), à la majorité de relative de l’article 24 de la loi.
Cette étape préalable se révèle inutile, si le l’ancien logement représente déjà une partie privative appartenant au syndicat, que ce soit :
- depuis l’origine (construction de l’immeuble ou mise en copropriété ultérieure) ;
- postérieurement, moyennant par exemple l’achat par cette collectivité d’un appartement à un copropriétaire, afin de pouvoir y loger un gardien d’immeuble. Cette situation, peu fréquente, s’explique par l’absence de local d’habitation dédié au gardien et appartenant au syndicat. Il faut alors à dernier louer un logement sur la résidence auprès d’un copropriétaire bailleur, afin de le mettre à disposition d’un gardien. En effet, l’article 20 de la Convention Collective Nationale des concierges et employés du 11 décembre 1979 réécrite le 27 avril 2009 impose à tout employeur de fournir impérativement au gardien d’immeuble catégorie B un appartement de fonction, que celui-ci l’occupe ou pas.
De plus, l’article 16 al. 2 de la loi précise, que le syndicat peut acquérir un lot, sans modifier sa qualification juridique privative, autrement dit, sans être tenu de le transformer en partie commune.
II. Vente du lot par l’assemblée
La cession de l’ancien logement du gardien nécessite tout d’abord la suppression de ce poste de travail par l’assemblée, en tant qu’instance souveraine décisionnaire du syndicat (art. 17 de la loi).
Cette résolution de l’assemblée générale relève :
- en 1ère lecture de la double majorité de l’article 26 de la loi, lorsque cette fonction s’avère facultative à la destination de l’immeuble « standing » ;
- de l’unanimité des voix du syndicat des copropriétaires, si le règlement de copropriété impose ce service collectif au regard du standing de la résidence. Plus précisément, cette décision unanime portera sur un projet de modificatif du règlement de copropriété (ôtant toute référence au gardien) établi en principe par un notaire et joint à sa convocation (art. 11 al. 6 du décret du 17 mars 1967).
Afin de se conformer au droit commun (art. 1583 du Code civil), l’assemblée souveraine doit se prononcer sur la vente de son bien immobilier à une personne et selon un prix déterminés.
Pour ce faire, une offre ferme doit être portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale par :
- une personne détenant déjà un lot sur la résidence ;
- le conseil syndical transmettant la proposition d’un tiers au syndicat.
En effet, seul un copropriétaire ou le conseil syndical peut notifier (LRAR) au syndic une question et son projet de résolution à inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée (art. 10 du décret).
En conséquence, la pratique, consistant pour l’assemblée à donner à la fois un mandat à une agence immobilière pour trouver un acquéreur (moyennant un prix plancher) et au syndic pour conclure l’avenant au règlement de copropriété associé, se révèle doublement illicite, puisqu’elle enfreint l’article :
- 1583 du Code civil ;
- 13 du décret (un objet par question), Cass 3ème civ 14 janvier 2009, n° 08 - 10624 ;
- 17 de la loi, une résolution d’assemblée constituant une décision et non pas la clause suspensive d’un contrat ;
- 25 de la loi, un mandat ne pouvant être consenti qu’au syndic ou au conseil syndical et sur un objet initialement soumis à la majorité de l’article 24. Or, comme souligné, la cession d’un bien immobilier par le syndicat relève en 1ère lecture de la double majorité de l’article 26 de la loi.
Une telle résolution s’expose à une action judiciaire en nullité par tout copropriétaire opposant, défaillant ou assimilé dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal (art. 42 al. 2 de la loi).
Le syndicat des copropriétaires est en droit de décider en assemblée, de la vente du logement de de fonction l’ancien gardien, dont le poste aura été préalablement supprimé. Il lui faut cependant se conformer à des prescriptions juridiques (approbation antérieure d’un modificatif de règlement de copropriété instituant un lot issu des parties communes, acceptation de la cession à un prix et une personne précise), afin de ne pas encourir l’annulation judiciaire de cette résolution.