Outre les honoraires de gestion courante, le syndic peut prétendre à une rémunération additionnelle du syndicat, voire individuellement des copropriétaires. Encore faut-il que cette imputation s’avère légitime. La nouvelle irrégularité du groupe FONCIA, et plus précisément de son agence Paris Reuilly, porte sur la qualité de l’eau.
I. Diagnostic qualité de l’eau : illégalité sur la forme de la facturation du syndic
Le 13 août 2025, le conseil syndical d’une copropriété gérée par FONCIA Paris Reuilly découvre une note d’honoraires intrigante de 235,50 € de son syndic intitulée « Dossier qualité de l’eau ».
Sollicitant une explication auprès de la gestionnaire, celle-ci lui réplique qu’il s’agit du nouvel audit réglementaire sur la qualité de l’eau destinée à la consommation humaine, qui :
- s’imposerait désormais à tous les syndicats de copropriétaires ;
- autoriserait son cabinet à facturer unilatéralement à la collectivité la somme de 253,50 €.
Cette approche de FONCIA Paris Reuilly se révèle pourtant juridiquement contestable.
Le syndic ne peut mandater en principe, de sa seule initiative, que les dépenses courantes du budget prévisionnel de fonctionnement (art. 18 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965). Or, les diagnostics collectifs constituent une dépense exceptionnelle (art. 44 al. 4 du décret du 17 mars 1967).
L’engagement licite d’un tel montant par le syndic implique une résolution de l’assemblée selon :
- un budget spécifique (art. 14-1-II de la loi et 7.2.5. du décret du 26 mars 2015) ;
- les éléments essentiels « devis » joints à sa convocation (art. 11 al. 3 du décret du 17 mars 1967).
II. Diagnostic qualité de l’eau : caractère abusif sur le fond de la facturation du syndic
FONCIA Paris Reuilly justifie ses 253,50 €, par son obligation d’assurer l’accès, des copropriétaires, aux données sur la qualité de l’eau selon les mesures réalisées par des laboratoires agréés et mandatés par l’Agence régionale de santé (art. L 1321-5 du Code de la santé).
Si le syndic supporte effectivement cet impératif de communication, il ne s’opère en principe qu’annuellement, via son annexion à la convocation de l’assemblée générale (art. 24-11 de la loi).
Cependant, en tant que service public de l’eau (art. L 2224-7 du Code général des collectivités territoriales) ces résultats sont librement accessibles de manière permanente par :
- un affichage à la marie de la commune concernée (art. D 1321-104 du Code de la santé publique) ;
- le site internet :
* de l’Agence régionale de santé ;
* du Ministère de la santé : Qualité de l'eau potable - Ministère du Travail, de la Santé, des Solidarités et des Familles.
De plus, la conservation et la mise à disposition, aux copropriétaires, des archives du syndicat par le syndic constituent une tâche courante relevant de son forfait de base. Si le point 9.3. du décret du 26 mars 2015 prévoit une dérogation, il la cantonne à une demande individuelle d’un copropriétaire de transmission (papier) d’une pièce déterminée, et aucunement à la diffusion collective systématique, comme en l’espèce.
En présence d’une imputation illicite ou abusive d’honoraires supplémentaires du syndic dans les comptes clos du syndicat, il revient selon la loi :
- tout d’abord au conseil syndical, chargé de contrôler sa gestion (art. 21), d’exiger son annulation ;
- en définitive aux copropriétaires de l’écarter, en assemblée, dans la question d’approbation des dépenses de l’exercice, si le conseil syndical n’a pu obtenir préalablement sa suppression (art. 14-3).