Notre périple hexagonal sur les irrégularités des convocations d’assemblées générales se poursuit. L’étape du jour nous mène à Puteaux chez le syndic MDRC. Sa production, pour une assemblée du 17 septembre 2025, s’affiche dans le peloton de tête annuel.
I. Assemblée : diffusion et participation des copropriétaires litigieuses
En sa qualité de syndic d’une résidence parisienne, le cabinet francilien MDRC établit et diffuse la convocation d’une assemblée générale fixée au 17 septembre 2025. S’interrogeant sur sa régularité, un conseiller syndical nous la fait suivre pour avis.
Cette trame comporte une floppée d’irrégularités et d’approximations juridiques.
1. L’expédition de documents du syndicat aux copropriétaires par le syndic
MDRC prévoit tout d’abord deux questions sur l’envoi des convocations et des procès-verbaux des assemblées par courriel aux copropriétaires, conformément à l’évolution de la loi du 10 juillet 1965.
Sa présentation s’avère juridiquement confuse. Elle laisse à penser aux copropriétaires que :
- ce choix implique un vote de leur part, en mentionnant la majorité de l’article 25 de la loi. Or, cette communication électronique ne requiert aucune délibération de ces membres du syndicat, puisqu’elle correspond désormais au principe légalement impératif (art. 42-1 al. 1er de la loi) ;
- cet envoi s’effectue par courriel ordinaire, alors que l’article 42-1 al. 1er de la loi parle de notification, ce qui s’entend d’une lettre recommandée électronique (art. 64-2 du décret du 17 mars 1967) ;
- cela ne concerne que l’assemblée (convocation, procès-verbal). L’article 42-1 al. 1er de la loi invoque cependant cet envoi électronique pour toute notification et mise en demeure du syndic.
2. Participation des copropriétaires par visioconférence à l’assemblée
MDRC insère dans la convocation deux résolutions sur l’usage de la visioconférence en assemblée.
L’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 concède aux copropriétaires la capacité d’intervenir à distance par ce biais aux réunions du syndicat.
Les projets de résolutions de ce cabinet se révèlent illicites.
Tout d’abord, une première assemblée doit se prononcer sur cette option technique assurée par une société spécialisée (art. 13-1 du décret du 17 mars 1967) :
- garantissant la transmission continue des débats et l’identité des intervenants ;
- selon le devis (payant) joint à sa convocation et accepté par les copropriétaires.
Il ne peut donc s’agir, comme en l’espèce, d’un dispositif imposé unilatéralement par le syndic, aux copropriétaires :
- applicable immédiatement à l’assemblée ;
- par l’expédition préalable d’un courriel.
Pire, MDRC prescrit des restrictions juridiquement inexistantes, telle que la :
- nomination du président de séance parmi les détenteurs d’un lot sur la résidence physiquement présents. Si l’on comprend parfaitement cette recommandation pragmatique, elle ne revêt néanmoins aucun caractère légal. Un président de séance peut parfaitement intervenir et animer à distance l’assemblée, puis signer l’original du procès-verbal établi par le secrétaire dans les 8 jours de sa tenue (art. 17 du décret) ;
- transmission écrite des délibérations des copropriétaires préalablement au déroulement de l’assemblée (deux jours avant celle-ci). Contrairement à la participation par le formulaire de vote par correspondance, dans la visioconférence les copropriétaires expriment directement leur choix au moment de la mise aux voix par le président de séance fonction :
* des débats audios diffusés simultanément et de manière ininterrompue ;
* de leur accès électronique sécurisé.
II. Assemblée : ordre du jour contestable
1. Modalités de contrôle annuel des comptes clos du syndicat par les copropriétaires
MDRC soumet au vote les conditions de vérification annuelle des comptes clos du syndicat par les copropriétaires au sein de son cabinet.
L’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 attribue aux copropriétaires l’accès, dans les locaux du syndic, aux justificatifs de charges communes de l’exercice clos du syndicat présenté pour adoption :
- entre la notification de la convocation et la tenue de l’assemblée ;
- selon les termes qu’il décide et précise dans la convocation (art. 9-1 du décret du 17 mars 1967).
Contrairement aux allégations de MDRC, il n’y a donc pas de :
- délibération sur cette question en assemblée, mais un simple point d’information ;
- contrôle légal en dehors de la période entre la notification de la convocation et l’assemblée.
2. La mise en concurrence du mandat du syndic
MDRC souhaite faire délibérer les copropriétaires sur une dispense de mise en concurrence de son mandat au profit du conseil syndical et de son cabinet.
Or, cette obligation de mise en concurrence (et par voie de conséquence, son éventuelle exonération en assemblée) n’est supportée que par le conseil syndical selon l’article 21 de la loi.
3. Constitution d’un conseil syndical
Le syndicat devant disposer d’un conseil syndical, MDRC porte sa nomination à l’ordre du jour.
Selon l’article 21 de la loi, les membres du conseil syndical :
- sont désignés en assemblée en 1ère lecture à la majorité absolue des voix du syndicat ;
- nomment ultérieurement, en leur sein, leur président.
La formulation employée sur ce point par MDRC laisse à croire à :
- l’élection du conseil syndical parmi les seuls candidats connus avant la tenue de l’assemblée ;
- l’obligation pour le conseil syndical de se doter d’un président, et ce, au jour de l’assemblée.
4. Délégation de pouvoir étendue au conseil syndical
MDRC propose aux copropriétaires de consentir une compétence élargie au conseil syndical.
Les articles 21-1 et s. de la loi du 10 juillet 1965 donnent effectivement au syndicat la possibilité d’octroyer au conseil syndical un pouvoir décisionnaire étendu sur les dépenses collectives :
- de maintenance (reprise ponctuelle de parties ou installations communes endommagées) relevant du budget prévisionnel de fonctionnement, mais non intégrées dans celui accepté en assemblée. Le syndicat vote dans ce cas une enveloppe maximale allouée pour une, voire deux années ;
- d’entretien (réfection intégrale de parties, d’équipements collectifs vétustes). L’article 26-1 du décret du 17 mars 1967 exige alors de l’assemblée la détermination d’un montant maximal par intervention.
MDRC se méprend pourtant sur les conditions juridiques requises en la matière, puisqu’il :
- laisse à penser que ce seuil maximal par opération trouve à s’appliquer à toute délégation accrue au conseil syndical sur le choix de travaux collectifs ;
- évoque ses prérogatives, en tant que syndic, dans un projet de résolution sur un transfert de compétence majorée au profit du conseil syndical. Or, la proposition de décision de l’assemblée doit exclusivement correspondre à la question à laquelle on la rattache (art. 13 et 11 du décret).
De plus, en présence de travaux d’entretien urgents, le syndic est en capacité de les mandater de sa seule initiative, autrement dit, sans avoir à solliciter d’autorisation antérieure de l’assemblée (art. 37 du décret). Il a pour seule obligation d’immédiatement en avertir les copropriétaires et les convoquer à une assemblée, afin de leur soumettre son action pour entérinement. Et dans cet intervalle, ce texte lui permet d’éditer, auprès des copropriétaires, un appel maximal de 30 % du marché, pour la passation de la commande, après avis consultatif du conseil syndical.
5. Fonds travaux obligatoire du syndicat des copropriétaires
MDRC présente l’actualisation du fonds travaux du syndicat à l’ordre du jour.
L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose cette réserve, destinée à financer tout ou partie des futures réfections collectives, des immeubles en copropriété :
- construits depuis plus de dix ans ;
- affectés principalement ou accessoirement à l’habitation.
Ce montant arrêté annuellement par l’assemblée :
- ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel de fonctionnement, voire également 2,5 % du Plan Pluriannuel de Travaux (si le syndicat s’en est doté) ;
- suit les mêmes modalités que les appels de provisions du budget prévisionnel de fonctionnement ;
- est versé sans délai par le syndic sur le compte bancaire séparé rémunéré du syndicat.
MDRC veut déroger aux conditions légales de revalorisation du fonds travaux du syndicat, en procédant à un seul appel annuel, en lieu et place des quatre trimestriels du budget prévisionnel. Le fait, que le montant de cette réserve s’avère peu élevé (1.150 €), ne l’autorise néanmoins pas à surseoir à cet impératif légal.
Cette convocation traduit les errances juridiques de nombreux syndics professionnels. Si ces transpositions apparaissent dérisoires pour certains, conseils syndicaux, copropriétaires compris, elles ne doivent pas les tromper sur leurs éventuelles conséquences dommageables.
En effet, tout copropriétaire opposant, défaillant ou assimilé a la faculté de poursuivre en nullité toute résolution illicite de l’assemblée dans les deux mois de notification de son procès-verbal (art. 42 al. 2 de la loi), sans :
- avoir à justifier d’un préjudice personnel ;
- que le juge civil saisi ne soit en capacité d’écarter une infraction avérée, même minime.