L’analyse de l’ordre du jour des assemblées générales nous permet de voyager virtuellement dans notre beau pays. Cette fois-ci, nous nous retrouvons en Bourgogne, afin de dénoncer l’œuvre d’un cabinet dijonnais, l’établissement Laurin, sur sa convocation d’une assemblée du 30 juin 2025.
I. La grille de charges communes relève du règlement de copropriété
Un copropriétaire nous fait suivre l’ordre du jour de l’assemblée de sa résidence gérée par le cabinet Laurin. Notre regard se porte aussitôt sur l’évolution de deux grilles de charges communes proposée.
Cette proposition comporte de multiples illicéités.
Tout d’abord, il appartient au règlement de copropriété de déterminer les modalités de contribution des copropriétaires aux provisions et charges communes selon en principe les tantièmes attachés à chaque lot dans la grille conventionnelle concernée (art. 10 de la loi du 10 juillet 1965).
En présence de compteurs divisionnaire d’eau, cette convention doit expressément prévoir :
- le maintien de la participation des copropriétaires à ce poste du budget prévisionnel adopté en assemblée fonction des tantièmes stipulés par le règlement de copropriété ;
- la régularisation de ce service collectif selon les index relevés sur ces installations, après approbation des comptes clos du syndicat en assemblée.
S’agissant donc du règlement de copropriété, il appartient au syndic :
- de veiller à l’application de celui en vigueur publié au Fichier immobilier (art. 18 de la loi)
- non pas de le modifier, cette compétence incombant à un notaire, en tant qu’acte authentique.
Le syndicat est parfaitement en capacité d’amender sa trame initiale, contrairement à l’allégation du cabinet Laurin, moyennant l’intervention d’un notaire. Il lui faut dans ce cas faire établir une proposition de notificatif, en principe par un notaire, l’adjoindre à la convocation d’une assemblée (art. 11 al. 6 du décret du 17 mars 1967), en vue de son acceptation à la majorité légale requise (variable selon les évolutions envisagées).
Une fois l’avenant entériné, le notaire devra procéder à sa publication au Fichier immobilier, afin de le rendre opposable aux tiers, c’est-à-dire toute personne faisant l’acquisition d’un lot sur cette résidence, après l’accomplissement de cette formalité, Cass 3e civ. 21 juin 2006, n° 05 - 14441.
Enfin, en soumettant plusieurs points [répartition eau froide, compteurs de calories (eau chaude ou chauffage collectif)], dans une même question, le syndic Laurin commet une ultime irrégularité.
En effet chaque question (projet de résolution associé) inscrite à l’ordre de l’assemblée ne peut contenir qu’un seul objet (art. 13 du décret). Dans la négative la décision adoptée s’expose à une action judiciaire en nullité par tout copropriétaire opposant, défaillant ou assimilé dans les deux mois de notification de son procès-verbal (art. 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965).
De plus, le syndicat se prononce en assemblée sur tout service collectif intéressant la résidence (art. 14 de la loi) et aucunement en des termes génériques sur des dispositifs inexistants. Or, dans le cas présent l’immeuble assure exclusivement la distribution collective de l’eau froide et nullement la production commune d’eau chaude sanitaire et/ou de chauffage, comme l’atteste les pièces comptables annexées à sa convocation.
II. Les modalités légales de fixation des honoraires du syndic de suivi des travaux collectifs
Le syndicat devant délibérer sur des travaux collectifs, le cabinet Laurin sollicite des honoraires additionnels.
Si l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 concède au syndic la faculté de requérir en assemblée, une rémunération supplémentaire du syndicat pour son suivi de travaux collectifs hors budget prévisionnel de fonctionnement, elle la conditionne à plusieurs critères, non respectés en l’espèce. Elle précise premièrement que ces honoraires sont fixés sur le montant H.T. de l’opération, et ce, de manière dégressive.
Si le syndic Laurin se conforme à la première exigence de la dégressivité, sa présentation aboutit à :
- une double facturation, en dissociant volet administratif et comptable de celui du suivi, alors que la loi n’autorise qu’une imputation globale ;
- l’application d’un montant minimal pourtant exclu légalement, puisque la loi se contente d’une détermination en pourcentage H.T. du marché.
En cas d’approbation d’une résolution en l’état, elle encourt l’invalidation judiciaire selon la procédure légale énoncée précédemment.
En présence d’un ordre du jour défaillant et afin de circonscrire sa contestation judiciaire, le président de séance, garant de la tenue de l’assemblée (art. 15 du décret du 17 mars 1967) se doit, soit :
- d’exiger la rectification adéquate du secrétaire, avant de la soumettre au vote des copropriétaires ;
- d’écarter la délibération des copropriétaires sur une question manifestement inappropriée.