Dans le monde de la copropriété, il y a une omerta entre professionnels connue par l’ensemble de la profession.
Il s’agit du modèle économique biaisé des grands groupes, qui asphyxient les petits et moyens cabinets de syndics.
Au-delà de nuire à la profession, cela ne permet pas aux copropriétaires de disposer de syndics compétents qui ne peuvent pas investir dans du personnel qualifié ou encore dans des outils adaptés pour répondre au mieux aux enjeux techniques et administratifs auxquels doivent faire face les copropriétés.
Parmi les montages juridiques des grands groupes, nous avons les activités parallèles assurées par des filiales du groupe, basées sur un modèle comptable dit « de consolidation ».
Expliquons la mécanique juridico-comptable et voyons comment elle apparaît dans les comptes de la société mère de CITYA, à savoir ARCHE.
I- Des gros profits aux grandes marges
La technique généralement utilisée par ces groupes est de présenter, de manière individuelle, les résultats de chacun des cabinets, en démontrant que les bénéfices ne sont pas si mirobolants, justifiant une augmentation des honoraires du forfait de base.
Néanmoins, lorsqu’on consolide l’ensemble des profits générés par chacun des cabinets de syndic, on s’aperçoit qu’ils sont en réalité démentiels.
Plus encore, si l’on y ajoute les marges réalisées par les sociétés filiales, également alimentées par les syndicats de copropriétaires, le chiffre devient exorbitant.
Mais la stratégie ne s’arrête pas là car il y a là aussi les agences qui ne portent pas le nom du groupe mais qui appartiennent à la société mère. C’est notamment le cas du groupe LAFORET ou de BIEN ICI.
Grâce à ce montage, les copropriétaires et autres observateurs ne voient pas l’ampleur des résultats enregistrés.
À présent, entrons dans les chiffres pour mieux comprendre la mécanique.
II – La tête du réseau ARCHE avec un chiffre d’affaires consolidé de 625 256 201 euros
Le modèle de CITYA repose sur une société « mère » qui s’intitule ARCHE, détenue par Philippe BRIAND qui, sur les 34 096 445 actions, détient 18 753 050 actions en pleine propriété et 15 343 393 actions en usufruit.
Autrement dit, c’est lui qui détient l’ensemble des pouvoirs permettant de prendre toutes les décisions concernant les sociétés qui dépendent de la maison mère.
A l’intérieur de cette société ARCHE, on retrouve plusieurs sociétés « filles », qui sont pour la plupart des agences CITYA.
Les chiffres extraits du rapport de gestion du groupe pour l’exercice 2024 montrent que le résultat net (soit le bénéfice) pour chacune des agences varie entre 300 000 euros et 5 000 000 euros, ce qui est loin d’être une paille.
La filiale de courtage en assurance qui s’intitule CITYA ASSURANCES (ex SAINT PIERRE ASSURANCES), dégage quant à elle 16 188 600 euros de bénéfices, et la société Q1C1, qui est notamment en charge de la notification électronique, réalise 2 793 333 euros de bénéfices.
Ainsi, selon les comptes consolidés du groupe ARCHE déposés au greffe pour l’exercice 2024, le chiffre d’affaires consolidé atteint 691 256 201 euros et le bénéfice net consolidé après impôt est de 70 099 070 euros.
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Groupe ARCHE - Résultats des sociétés consolidées (liste non exhaustive) |
Chiffre d’affaires (euros) |
Résultat net (euros) |
Taux de participation |
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ARCHE (Société Mère) |
8 981 068 € |
39 901 671 € |
Société Mère |
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Bien Ici |
43 888 573 € |
- 344 423 € |
85,8% |
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Century 21 France |
43 622 347 € |
4 986 188 € |
97,0% |
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CITYA IMMOBILIER |
28 967 684 € |
23 733 340 € |
99,4% |
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St Pierre Assurances / Citya Assurances |
27 996 482 € |
16 188 600 € |
100,0% |
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Laforêt France |
24 688 798 € |
3 577 545 € |
98,7% |
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Sci la Charlottière |
17 702 609 € |
852 509 € |
100,0% |
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Belvia Garanties |
16 641 244 € |
9 904 118 € |
100,0% |
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Snexi |
15 690 437 € |
2 964 040 € |
100,0% |
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Guy Hoquet l’Immobilier |
14 857 361 € |
872 420 € |
100,0% |
|
Référence |
10 607 136 € |
525 355 € |
100,0% |
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Q1C1 |
10 283 907 € |
2 793 333 € |
100,0% |
|
Nestenn |
9 312 125 € |
1 859 857 € |
100,0% |
|
Naxos |
6 731 909 € |
708 545 € |
100,0% |
|
Audras et Delaunoy |
6 122 166 € |
945 713 € |
99,4% |
|
Citya Nice |
6 066 485 € |
860 933 € |
99,4% |
|
Citya Bruxelles |
5 852 712 € |
384 666 € |
99,4% |
|
Citya Immobilier Andreolety |
5 431 856 € |
762 719 € |
99,4% |
|
Citya Etoile |
5 013 550 € |
444 634 € |
99,4% |
|
Citya Barioz Immobilier |
4 791 629 € |
1 018 683 € |
99,4% |
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Citya Ruhl-Segesca |
4 642 431 € |
818 748 € |
99,4% |
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Citya Vendôme Lumière |
4 541 832 € |
1 002 106 € |
99,4% |
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Citya Développement |
4 379 930 € |
- 293 817 € |
100,0% |
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Citya Cogesim |
4 245 801 € |
671 904 € |
99,4% |
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Citya Montevrain |
4 159 767 € |
546 126 € |
99,4% |
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Générale Immobilière Conseil & Com |
4 156 061 € |
565 548 € |
99,4% |
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Citya Flaubert |
4 155 110 € |
873 254 € |
99,4% |
Source : Extrait du rapport de gestion du Groupe ARCHE en vue de l'approbation des comptes consolidés 2024
Soyons clairs : il ne s’agit pas de dénoncer les marges dégagées par le groupe ARCHE, mais de réfuter l’affirmation selon laquelle un grand groupe de syndics ne serait pas en mesure de bien gérer les copropriétés en raison des faibles marges qu’il dégagerait.