Cela faisait longtemps que nous n’avions pas dédié un abus relatif à un contrat de syndic.
Alors pour cette semaine, nous avons sélectionné le contrat du cabinet SDG IMMO qui a la particularité de mettre en exergue le logo de sa chambre professionnelle à savoir, la FNAIM.
Un contrat qui est presque parfait, mais voilà tout est dans la nuance car il est presque parfait mais pas parfait.
Entrons plus dans le détail pour comprendre la réalité et la difficulté que présent ce type de contrat.
I- Une clause unilatérale convenue entre les parties
Le point 7.1.5 du contrat-type impose de fixer un montant de réduction des honoraires du syndic à partir du moment où le syndicat des copropriétaires décide de transférer la gestion des archives de la copropriété auprès d’une société spécialisée.
Généralement, la société d’archivage facture cette prestation entre 5 et 9 euros par lot impliquant que pour une copropriété de 20 lots, la facture s’élève entre 100 et 180 euros.
Voyons à présent le montant de réduction prévu par le cabinet SDG IMMO et qui semble-t-il a été « convenu entre les parties ».
Autrement dit, dans l’hypothèse où cette copropriété de 63 lots décide de transférer les archives auprès d’une société spécialisée, elle devra payer au bas mot 315 euros qui s’ajoutent aux honoraires du syndic alors que ce dernier ne s’engage à les réduire que de 10 euros.
Par ce biais, il augmente indirectement ses marges puisqu’il économise une prestation qui jusqu’alors devait être à sa charge.
II – Une majoration des honoraires illégale
Le contrat de syndic permet de facturer les prestations complémentaires selon deux (et pas trois) modalités de facturation qui sont soit la vacation horaire soit un tarif forfaitaire.
Il s’agit d’un tarif unique qui ne peut pas faire l’objet de variation sauf pour les convocations d’assemblée générale supplémentaire où il est possible d’appliquer une majoration du tarif horaire au-delà des heures convenues.
Néanmoins, ce syndic a prévu dans son contrat d’appliquer cette majoration pour d’autres prestations entraînant un risque de facturation abusif et injustifié.
Pour commencer, voici la clause :
Ainsi, pour l’organisation d’une réunion du conseil syndical, le syndic applique une majoration de 60 % de son tarif horaire alors même qu’elle peut se dérouler pendant les heures ouvrables.
Cette clause est non seulement illégale, en effet le vrai contrat-type interdit cette majoration, mais également abusive puisque rien ne justifie de facturer 240 euros pour une vacation en journée.
Mais il y a encore plus déroutant : le syndic applique cette majoration pour les visites supplémentaires sans connaître les conditions d’application.
Là encore, au-delà de l’illégalité de ces modalités de facturation, la clause est aberrante.
La difficulté de ce type de contrat est qu’il déroge de manière subtile sur les réelles dispositions du contrat-type réglementé ; ce qui implique qu’il faut être un expert pour trouver les failles.
Il serait intéressant d’interroger la FNAIM pour vérifier si elle valide ce type de contrat et surtout les clauses y figurant.