Nous revoilà avec un contrat-type de syndic non conforme aux dispositions réglementaires qui prévoit des modalités d’honoraires incohérentes et surtout illégales.
Pour aujourd’hui, il s’agit du contrat du cabinet SILOGE.
Circonstance aggravante, ce cabinet met en évidence à plusieurs reprises le logo de la FNAIM, laissant penser que ce contrat a été validé par le service juridique de cette fédération.
D’ailleurs, il serait intéressant que l’on interroge le président de cette chambre professionnelle pour vérifier s’il cautionne la clause que l’on va dénoncer à travers cet abus.
Mais avant tout, rappelons une règle simple en matière de facturation d’honoraires liée à des prestations complémentaires assurées par le syndic.
I- Deux et non trois modalités de facturation de prestations complémentaires
Le point 7.2 du contrat-type de syndic qui figure en annexe 1 du décret du 17 mars 1967 prévoit deux et non trois modalités de rémunération des prestations complémentaires.
Il s’agit soit d’une rémunération forfaitaire convenue entre les parties, soit d’un tarif horaire qui doit être proratisé au temps passé.
En revanche le syndic ne peut pas prévoir d’autres possibilités de facturation. Il ne peut pas par exemple combiner ces deux types de facturation pour une même prestation, ni prévoir une rémunération au pourcentage ou au résultat ou bien encore un tarif différencié en fonction de l’intervenant au sein du cabinet ou de l’heure d’intervention.
Après ce rappel des règles énumérées non pas par l’ARC Nationale, mais par les dispositions réglementaires elles-mêmes, voyons à présent comment le cabinet SILOGE facture deux des prestations complémentaires prévues au contrat.
II – Un pourcentage du montant
Sans plus tarder, voici la clause prévue dans le contrat SILOGE :
Que constatons-nous ?
Le syndic prévoit dans son contrat une rémunération qui est de 2,4 % du montant de l’indemnité d’assurance versée au profit du syndicat des copropriétaires ou bien de l’emprunt souscrit.
Or, comme expliqué dans le paragraphe précédent, le syndic ne peut pas prévoir un montant d’honoraires qui est défini sur la base d’un taux.
Vraisemblablement, les pouvoirs publics n’ont pas retenu cette modalité de rémunération du fait qu’elle n’est pas suffisamment précise au jour de la signature du contrat, car cela ne permet pas au syndicat des copropriétaires de déterminer la réalité des honoraires qui seront perçus par le syndic.
Mais encore, ces modalités de rémunération sont aberrantes et totalement incohérentes.
En effet, la rémunération du syndic doit être estimée par rapport à un travail réel effectué par le syndic.
Définir sa rémunération en fonction d’un taux de pourcentage ramené au montant emprunté ou à l’indemnité d’assurance versée par la compagnie n’a aucun sens.
A titre d’exemple, une indemnité d’un sinistre d’une valeur de 20 000 euros peut nécessiter une intervention soutenue du syndic due à des visites d’expertises alors qu’une indemnité d’un sinistre d’un montant de 100 000 euros peut se régler sans que le syndic n’ait besoin d’être mobilisé de manière importante.
Ce type de facturation démontre le manque de maturité des syndics qui prévoient dans leur contrat des modalités de rémunération qui n’ont aucun fondement si ce n’est celui de camoufler les honoraires qu’ils n’arrivent pas à justifier.
Voilà pourquoi il faut être vigilant et refuser systématiquement ce type de modalité de facturation qui est rappelons-le non pas seulement abusif mais bien illégal.
Nous allons interroger le président de la FNAIM pour vérifier s’il valide ce type de rémunération ou à défaut s’il compte procéder à un rappel à l’ordre de son adhérent.