Une lapalissade : souligner les irrégularités des mandats de syndics professionnels, tant ces transgressions sont courantes. Ces redites présentent néanmoins l’intérêt d’alerter les copropriétaires et les encourager à obtenir du cabinet sortant ou du prospect, les rectifications appropriées avant toute délibération à l’assemblée sur cette fonction. Le contrevenant du jour est l’agence parisienne DEBIEVRE.
I. Date omise et échéance expirée
La nomination du syndic résulte d’une décision de l’assemblée :
- lors d’une 1ère lecture à la majorité absolue des voix du syndicat (art. 25 al. c de la loi du 10 juillet 1965) :
- selon la proposition de contrat (et la fiche d’information tarifaire pour le candidat professionnel) jointe à sa convocation (art. 11 al. 4 du décret du 17 mars 1967).
Le syndic ne jouit pas d’une liberté illimitée concernant la rédaction de ce mandat. Il doit respecter la trame imposée par le décret du 26 mars 2015. Autrement dit, tout cabinet doit se contenter de compléter les espaces dédiés en mentionnant notamment certaines dates attestant de sa capacité à administrer légitimement une résidence.
La défaillance du cabinet DEBIEVRE en la matière se révèle manifeste dans son contrat 2025/2026.
La 1ère approximation porte sur la date de sa carte professionnelle.
Ce cabinet précise détenir une carte professionnelle éditée par la C.C.I. (Chambre de Commerce et d’Industrie) le 24 février 2022. Cette carte échoit par conséquent le 23 février 2025, sa durée de validité étant de trois ans selon l’article 80 du décret du 20 juillet 1972. En l’état, DEBIEVRE ne peut opposer au syndicat cette carte pour exercer sa mission jusqu’en 2026.
Le décret du 26 mars 2015 impose en outre au syndic de stipuler dans son mandat la date de souscription de ses deux polices obligatoires prévues par l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970, à savoir :
- l’assurance de responsabilité civile couvrant toute victime (syndicat, copropriétaires) des fautes dommageables commises par le syndic durant l’exécution de sa mission ;
- la garantie financière destinée à indemniser le syndicat en cas de disparition de ses fonds du fait d’actes illicites de son mandataire.
DEBIEVRE n’indique pas la date de conclusion de son assurance de responsabilité civile, ce qui conduit légitimement à s’interroger sur son effectivité.
II. Honoraires particuliers irréguliers
Le décret du 26 mars 2015 concède au syndic une rémunération de base à laquelle peuvent s’ajouter des honoraires complémentaires (dits particuliers).
Cependant, ces facturations supplémentaires doivent se cantonner à une liste restreinte de prestations mais également à des modalités restrictives d’imputation.
Il peut s’agir, par exemple, d’un émolument (forfaitaire ou horaire) au titre de sa participation :
- à l’assemblée annuelle, en cas de dépassement de l’amplitude contractuellement convenue, ou à une assemblée additionnelle impliquant également l’établissement et la diffusion de son ordre du jour ;
- à une expertise, une procédure judiciaire intéressant le syndicat (hors impayés des copropriétaires).
Cela peut également concerner :
- ses visites sur l’immeuble, au-delà du nombre arrêté conventionnellement ;
- ses opérations de recouvrement des arriérés de provisions et charges communes des copropriétaires.
Pour autant, le décret ne permet pas au syndic de prévoir, pour une même tâche, un montant distinct en fonction de l’intervenant.
De même, pour sa contribution à une assemblée supplémentaire, sa facturation doit s’opérer selon une éventuelle majoration en pourcentage de sa vacation et non de manière forfaitaire.
Enfin, lorsqu’un copropriétaire entame la cession d’un lot, le syndic a la faculté d’exiger une rémunération du vendeur pour l’édition de l’état daté requis par son notaire (art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965). Le syndic ne réclame alors qu’un seul montant, n’excédant pas au demeurant 380 € T.T.C. (art. 2 du décret du 21 février 2020).
La jurisprudence précise, que toute autre somme sollicitée à cette occasion par le syndic s’avère illicite, telle que les frais auxquels prétend DEBIEVRE, pour :
- le pré état daté, inexistant légalement, CA Versailles, 25 octobre 2022, n° 21 - 01238 ;
- l’actualisation de l’état daté (en cas de report de la date de signature de l’acte définitif d’aliénation) et bien évidemment celle du pré état daté (chimérique), CA Grenoble, 17 juin 2013, n° 09 - 04822.
La conformité réglementaire d’un contrat de syndic est en définitive assez simple à contrôler. Il suffit de mettre en perspective le contenu du contrat avec le document institué par le décret du 26 mars 2015. Tout oubli ou adjonction démontre l’irrégularité et doit être rejeté au plus tard préalablement au vote sur la désignation du syndic en assemblée.