À plusieurs reprises, nous avons expliqué qu’il n’était pas admissible qu’un syndic, qui est le mandataire de la copropriété, puisse être en conflit d’intérêt en proposant à ses mêmes copropriétés des offres marchandes dans lesquelles il dégage des revenus.
Cela concerne principalement la mission de courtage ou d’intermédiaire en assurance où les syndics sont commissionnés en fonction du nombre de contrats qu’ils placent auprès d’une compagnie d’assurance.
La difficulté est la suivante, à savoir que le syndic est commissionné en fonction du montant de la prime d’assurance des contrats placés.
La plupart des professionnels indiquent qu’il s’agit de commissionnement marginal.
Un syndic professionnel qui a souhaité dénoncer ce conflit d’intérêts doublé par un manque de transparence de cette situation nous a transmis une offre commerciale produite par une société de courtage qui s’intitule « SCTA ».
I- Tout est dit
N’ajoutons rien à ce mail qui explique en détail la mécanique et les sommes en jeux :
« Bonjour,
Je suis … du cabinet SCTA (Saint-Maurice 94), courtier spécialisé en assurance multirisque immeuble et en dommages-ouvrage. Je souhaitais vous informer que si certaines de vos copropriétés subissent des majorations de prime supérieures à la variation de l’indice FFB (+0,76%) au 1er janvier, vous disposez d’un délai de 30 jours à compter de la réception de l’avis d’échéance pour résilier le contrat.
Dans ce cadre, nous sommes prêts à intervenir en urgence sur ces dossiers afin de vous proposer des solutions alternatives compétitives et sécurisées, parfaitement adaptées aux contraintes budgétaires et aux besoins spécifiques de vos copropriétés. Nos contrats sans franchise, sont négociés auprès de compagnies telles que AXA, ALLIANZ, GROUPAMA, GENERALI et SADA. Nous travaillons également avec APRIL et ENTORIA.
🔒 Nos garanties AXA, ALLIANZ et GROUPAMA sont enrichies d’un intercalaire exclusif, qui inclut notamment :
Prise en charge des honoraires de syndic
Effondrement de bâtiment, infiltrations par façade
Bris de machines : chaudières, pompes à chaleur, ascenseurs…
Responsabilité Civile des membres du conseil syndical
Absence de franchise et tarifs au m² négociés
🎯 Ce que nous vous apportons :
Jusqu’à 30 % d’économies sur vos primes
Audit gratuit de vos contrats actuels
Mise en concurrence avec plusieurs devis
Suivi personnalisé : rendez-vous trimestriels en présentiel ou visioconférence
Gestion proactive des sinistres par une équipe dédiée
Contrôle des surfaces assurées via GEOPORTAIL
💼 Un partenariat gagnant-gagnant - Chaque contrat souscrit ouvre droit à un commissionnement. Certains de nos partenaires syndics perçoivent jusqu’à 45 000 € de commissions annuelles, preuve d’une collaboration solide et rentable.
📞 Testez notre accompagnement sur une copropriété, nous vous transmettrons plusieurs devis comparatifs sous 48h.
Dans l’attente d’un échange, je vous adresse mes salutations distinguées.
Bien cordialement »
II – Un commissionnement illégal
Le syndic est tenu de répondre à la loi HOGUET.
L’article 66 du décret du 2 janvier 1970 précise que le syndic ne peut recevoir directement ou indirectement d’autres rémunérations (…) que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat.
En effet, le syndic, qui a un devoir de conseil, doit être exempt de tout conflit d’intérêts en ne pouvant pas percevoir des commissions calculées en partie sur le montant des primes d’assurance facturées aux syndicats des copropriétaires qu’il représente.
Ce type de commissionnement prohibé interroge sur la possibilité ouverte par l’article 18-1-A de la loi du 10 juillet 1965 qui permet sous certaines conditions strictes de faire travailler ses filiales au sein des copropriétés qu’il gère.
En effet, le dilemme est identique à savoir le conflit d’intérêt.
La difficulté est qu’aucune instance ni pouvoirs politiques ne semblent être sensibilisés à la cause.
C’est pourquoi l’ARC Nationale a décidé de saisir l’ACPR (L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution) pour vérifier si elle cautionne ce type d’agissement.