S’il appartient au syndic de combattre les infractions des copropriétaires, il lui incombe néanmoins de se conformer aux prescriptions légales applicables à l’exercice de son mandat. En l’espèce, une mise en demeure du 9 janvier 2025 adressée par PIERRES DE PARIS à une copropriétaire enfreint les prérogatives de ce représentant légal du syndicat des copropriétaires.
I. Rappel à la loi licite du syndic à une copropriétaire
En sa qualité de syndic d’une résidence parisienne, PIERRES DE PARIS constate un défaut d’entretien d’une terrasse commune de la part d’une copropriétaire dont le lot bénéfice d’un droit de jouissance exclusif.
A ce titre, il adresse à la copropriétaire une mise en demeure lui demandant de faire cesser cette infraction, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Cette notification répond aux impératifs légaux du syndic, chargé d’assurer la conservation de l’immeuble (parties et installations communes) pour le compte du syndicat des copropriétaires qu’il représente (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).
La copropriétaire du lot doit supporter les menues opérations de maintenance sur la partie commune, dont le syndicat lui concède une jouissance exclusive, sauf clause dérogatoire prévue au règlement de copropriété (ce qui n’est pas avéré dans ce cas), Cass. 3e civ. 14 février 1996, n° 94 - 11737.
II. Rappel à la loi non facturable par le syndic dans le cas présent
PIERRES DE PARIS est parfaitement fondé à expédier ce courrier à la copropriétaire, réitérant son obligation de nettoyage de la terrasse commune à usage exclusif pour des motifs d’hygiène, d’harmonie de la résidence et de sécurité, à savoir : la préservation de l’étanchéité collective et la prévention des sinistres.
En revanche, ce syndic se trouve dans l’incapacité d’exiger le paiement de 132 € pour la rédaction de ce courrier, que ce soit à la copropriétaire contrevenante ou au syndicat des copropriétaires.
Tout d’abord, la mission du syndic consiste entre autres à veiller au respect du règlement de copropriété (article 18 de la loi du 10 juillet 1965) et par conséquent à diffuser à tout membre du syndicat fautif une circulaire exigeant la cessation de leur infraction conventionnelle.
De plus, la rémunération de base du syndic inclut l’accomplissement de l’ensemble de ses tâches d’administration (hors frais d’affranchissement ou d’acheminement), à l’exception d’une liste réglementaire restrictive, qui ne comprend pas le cas d’espèce (article 9 du décret du 26 mars 2015).
Enfin, si l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise le syndic à imputer à un copropriétaire les frais d’une mise en demeure, celle-ci s’entend uniquement du recouvrement de ses impayés de provisions ou de charges communes exigibles, respectivement à hauteur de sa quote-part : du budget prévisionnel adopté en assemblée (article 14-1, 14-I-II de la loi) ;
- des comptes clos du syndicat approuvés par l’assemblée (article 14-3 de la loi).
Or, PIERRES DE PARIS n’oppose pas à cette copropriétaire des arriérés de provisions ou de charges, mais sa carence à son obligation d’entretien de la terrasse commune à jouissance exclusive.
Si le syndic doit s’employer à obtenir l’arrêt d’une violation des obligations juridiques de tout copropriétaire, cette démarche ne lui permet pas pour autant de s’exonérer des règles juridiques, en ce qui concerne notamment ses honoraires.
En cas de contestation par le copropriétaire des sommes ainsi imputées par le syndic, le juge civil saisi apprécie souverainement leur régularité et les exclut du paiement s’il les considère illégitimes.