Décidemment, nous constatons tout et surtout n’importe quoi dans le milieu des syndics professionnels.
Souvent, les abus émanent de grands groupes qui disposent pourtant de services juridiques devant en théorie être au fait des nouveaux textes légaux et réglementaires publiés.
Et pourtant, ils sont souvent dépassés par la réglementation en vigueur. Le pire est que parfois ils semblent être de bonne foi, ce qui démontre la carence de la profession.
À ce titre, voyons le contrat-type produit par le cabinet ORPY.
Mais avant cela, faisons un peu d’histoire.
I – Un contrat-type qui a évolué
Le contrat-type de syndic a été fixé par le décret du 26 mars 2015. Il est entré en vigueur le 1er juillet 2016.
Depuis, il a évolué afin d’intégrer principalement les réformes issues de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et de l’ordonnance du 30 octobre 2019.
Plus récemment, le contrat a évolué à la suite du décret du 22 décembre 2025 qui fait suite à l’entrée en vigueur de la loi Habitat dégradé du 9 avril 2024.
Les évolutions majeures apportées au contrat-type de syndic sont la suppression pour le syndic de pouvoir démissionner en cours de mandat, neutralisant ainsi toute possibilité de chantage.
Par ailleurs, le contrat doit mentionner le montant des pénalités de retard en cas de défaut de transmission des documents réclamés par le conseil syndical au-delà d’un délai d’un mois ou en cas de défaut de la remise de la fiche synthétique.
Le décret du 7 octobre 2020 a fixé le montant des pénalités à 15 euros par jour de retard.
Après ce rappel, voyons le contrat-type proposé par le cabinet ORPY pour une signature au 11 février 2026.
II – Un modèle obsolète
Lorsque l’on s’adresse à un syndic professionnel qui est d’autant plus une enseigne connue, on peut valablement considérer que le contrat proposé est conforme à la réglementation en vigueur.
Que ce soit le conseil syndical ou les copropriétaires, ils n’ont pas forcément le réflexe de vérifier si le contrat présenté est en tout point conforme et à jour de la dernière rédaction en vigueur.
Et pourtant, en prenant connaissance du contrat présenté par ORPY, on s’aperçoit qu’il est obsolète et ce depuis belle lurette.
Et pour cause, alors que le contrat est présenté pour être signé le 11 février 2026, on retrouve la clause liée à la démission du syndic ou encore un montant de pénalités qui est de 1 euro symbolique.
Vous n’y croyez pas ? À vrai dire, même nous n’y croyions pas, alors place à l’image.
La complication de cette situation est que, dans la mesure où le syndicat des copropriétaires a validé ce contrat qui n’est plus « type », le syndic pourra évoquer les clauses lui permettant de continuer son chantage à la démission ou encore appliquer les pénalités de 1 euro au lieu de 15 euros.
Voilà pourquoi, même lorsqu’il s’agit d’un contrat produit par une grande enseigne, le conseil syndical ne peut s’exempter de l’analyser de fond en comble et, comme l’a fait l’adhérent, de solliciter l’ARC Nationale pour avoir un avis critique.