Les syndics professionnels nous reprochent souvent notre rubrique « Abus » qui comme son nom l’indique, dénonce les abus voire les illégalités commis par la profession et en particulier les cabinets de syndic.
Néanmoins, ce qu’ils semblent oublier est que ces pratiques mettent en difficulté le conseil syndical voire préjudicient aux copropriétés que les syndics sont pourtant censés représenter et défendre.
La publication de nos abus a donc un double intérêt qui est d’une part de dénoncer les abus et surtout d’autre part d’alerter les copropriétaires et conseillers syndicaux en leur indiquant comment réagir face à ces pratiques.
En parallèle, notre site internet présente une rubrique « conseil » qui justement a pour fonction de prévenir les abus en formulant différentes préconisations en fonction des sujets.
A ce titre, nous avons expliqué comment réagir lorsqu’un conseil syndical n’arrive pas à obtenir une transparence sur les opérations bancaires figurant sur les relevés, en rappelant que le syndicat des copropriétaires peut décider de changer d’établissement bancaire.
Ces articles ne tombent généralement pas dans l’oreille d’un sourd et sont souvent mis en œuvre, impliquant parfois une résistance du cabinet de syndic.
A ce titre, voyons la résolution proposée par le cabinet TiffenCogé qui atteint « le Graal » démontrant que les relations entre syndic et conseil syndical se résument souvent à une confrontation entre pot de fer contre pot de terre.
Néanmoins, avant de présenter ce nouvel abus, rappelons les règles en matière d’obligation d’ouverture de compte bancaire séparé et du choix de l’établissement bancaire.
I – Un cadre légal strict
Le chapitre II de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic d’ouvrir pour chacune de ses copropriétés mandantes un compte bancaire séparé.
Les provisions de charges réglées par les copropriétaires et de manière générale toute somme revenant à la copropriété doivent être déposées « sans délai » sur son compte bancaire impliquant qu’elles ne peuvent transiter même pendant un temps sur le compte d’un tiers comme celui du syndic.
Ce même article 18 précise que le syndic doit mettre à la disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques des comptes bancaires permettant leur contrôle.
Le choix de l’établissement bancaire où est ouvert le compte bancaire séparé est à l’initiative du syndic tout en permettant à l’assemblée générale de pouvoir décider à la majorité des voix de transférer le compte vers un autre établissement bancaire de son choix.
Le syndicat des copropriétaires n’a pas à justifier sa décision auprès du syndic.
En cas de changement d’établissement bancaire, le syndic ne peut évidemment pas réclamer d’honoraires complémentaires car, d’une part il s’agit d’une tâche de gestion courante et d’autre part, elle n’est pas identifiée dans le contrat-type comme une prestation pouvant faire l’objet d’une facturation supplémentaire.
Et pourtant, on a trouvé un syndic qui a eu l’outrecuidance de réclamer des honoraires supplémentaires et pas des moindres.
II – 10 % du montant des honoraires
A la suite de la lecture de deux articles publiés sur notre site internet, expliquant comment réagir face à des relevés bancaires émanant de la banque PALATINE, qui manquent de transparence, « certains copropriétaires » ont demandé le changement d’établissement bancaire.
Sans plus tarder, voyons comment le cabinet TiffenCogé a réagi à travers la résolution inscrite dans la convocation d’assemblée générale :
Eh oui, tout est dit, le syndic réclame 10 % de majoration de ses honoraires de forfait de base si le syndicat des copropriétaires votait le changement d’établissement bancaire.
Pour justifier son illégalité, le syndic affirme que certaines opérations comptables seront traitées manuellement sans préciser plus en détail de quoi il s’agit.
Au-delà de l’illégalité manifeste de cette résolution pour les raisons évoquées au chapitre précédent, la question est de comprendre pourquoi un syndic demanderait une forme d’indemnisation pour changer de banque.
En effet, il serait étonnant qu’avec les différentes solutions informatiques et logistiques proposées sur le marché, le syndic soit encore tenu de réaliser des traitements de manière manuelle.
Alors la question reste entière : pourquoi ce syndic réclame 10 % de majoration de ses honoraires pour respecter le choix de l’assemblée générale de changer d’établissement ?
L’ARC Nationale a sa petite idée…