Après presque quarante ans d’existence, nous sommes étonnés de constater que certains cabinets de syndic se mettent en difficulté tout simplement car ils ne connaissent pas le cadre légal ou parce qu’ils souhaitent faire un excès de zèle.
A ce titre, nous allons présenter une question inscrite dans l’ordre du jour d’une assemblée générale produit par le cabinet LL GESTION qui met en difficulté aussi bien le syndicat des copropriétaires que son propre cabinet.
Sans plus tarder, la voici :
Comme on va le constater, les approximations juridiques sont nombreuses.
I – Le maintien de la cotisation du fonds travaux
La résolution consiste à faire voter l’assemblée générale sur le maintien de la cotisation du fonds travaux en fonction de deux hypothèses.
Or, cette question n’a pas lieu d’être sachant que le syndicat des copropriétaires est dans l’obligation d’abonder chaque année le fonds travaux à hauteur de la cotisation minimale fixée à travers l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965.
A la limite, la question serait pertinente si le syndic prévoyait de faire voter un taux de cotisation supérieur à celui minimum comme le préconise l’ARC Nationale à travers ses écrits.
De même, les modalités d’appels de cotisation du fonds travaux sont également prévues par la loi, ne nécessitant pas un vote spécifique de l’assemblée générale.
Le risque de présenter cette question à l’ordre du jour est que l’assemblée générale vote « contre » la résolution impliquant que le syndic se retrouverait devant un dilemme qui est soit de :
- respecter la décision prise en assemblée générale et être en contravention avec la loi
- respecter les exigences légales ne pouvant pas exécuter le vote de la résolution prise par l’assemblée générale
II – Une cotisation alternative
Selon la résolution présentée, le taux minimum retenu est fixé selon le vote ou non de la copropriété d’un plan pluriannuel de travaux.
Or, cela n’est pas la règle définie par l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965.
En effet, il est précisé que le montant de cotisation annuel ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel.
Autrement dit, il s’agit de retenir la valeur la plus haute entre ces deux montants respectifs.
Cette mesure est un verrou prévu par le législateur afin d’éviter que le syndicat des copropriétaires neutralise la cotisation minimum du fonds travaux par un plan qui ne comprendrait que de menues opérations.
D’ailleurs, en tant que syndic qui a la charge d’élaborer l’ordre du jour, il aurait été plus pertinent de retenir l’option qui concerne la copropriété plutôt que de reprendre de manière approximative les textes sans que les copropriétaires puissent réellement savoir sur quel taux de cotisation, ils seront en définitive appelés.