Profitons de cet article pour rappeler que l’ARC Nationale n’a aucune animosité envers les syndics professionnels et plus généralement avec l’ensemble des professionnels.
Néanmoins, il est de notre devoir de dénoncer les abus voire les illégalités surtout quand cela met en difficulté le syndicat des copropriétaires.
À ce titre, même si nous sommes actuellement au contentieux avec le cabinet MATERA du fait que ce dernier considère que nous sommes en concurrence, au vu des éléments et documents qui nous sont remontés par nos adhérents, nous sommes contraints de dénoncer ce nouvel abus.
Avant de le présenter, faisons un peu de pédagogie en rappelant la genèse du droit en matière de démission et de résiliation du contrat de syndic.
I – Une avancée fondamentale
L’ancienne rédaction de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 donnait la possibilité au syndic professionnel de démissionner en cours de mandat.
Ainsi, même si le contrat était signé pour une période de trois ans, le syndic pouvait sans motif informer les copropriétaires de son souhait de démissionner obligeant alors le syndicat des copropriétaires de trouver en urgence un nouveau syndic.
Ce pouvoir était souvent utilisé de manière abusive en exerçant un chantage auprès du conseil syndical qui consistait à affirmer que s’il n’était pas suffisamment docile ou conciliant, alors le syndic pouvait sortir son arme de « démission ».
Pour éradiquer ce risque de chantage, l’ordonnance du 30 octobre 2019 a modifié cet article en supprimant purement et simplement le principe de la démission pour le remplacer par celui de la résiliation du contrat qui peut être à l’initiative du conseil syndical ou du syndic.
Néanmoins, le principe retenu par l’article 18 chapitre XVIII de la loi du 10 juillet 1965 est que la résiliation du contrat peut être invoquée par le syndic uniquement dans la mesure où il est constaté un manquement suffisamment grave commis par le syndicat des copropriétaires.
Autrement dit, un manquement suffisamment grave qui ne permettrait plus au syndic de continuer à assurer l’administration de la copropriété.
Les cas sont extrêmement rares car le syndicat des copropriétaires agit par l’intermédiaire de son syndic, impliquant que tout manquement serait le fruit d’une carence du syndic.
Néanmoins, le syndic MATERA a trouvé le moyen de résilier le contrat en démissionnant.
Vous n’avez rien compris alors poursuivons pour encore moins comprendre.
II – Une résiliation sous forme de démission
Une copropriété a signé un contrat de mandat avec le cabinet MATERA pour une période de dix-huit mois avec une date de signature au 31 octobre 2025.
Ainsi, le contrat est censé prendre fin le 30 avril 2027.
Nous supposons cette date car au point 2. du contrat, ce syndic n’a pas mentionné de manière expresse la date d’échéance de son mandat, ce qui est pourtant une obligation, mais passons.
Mais voilà, en date du 15 avril 2026, le conseil syndical reçoit un courrier de MATERA qui a pour objet « Démission de mandat de syndic » dont voici un extrait :
Allons par étapes.
Le courrier fait mention de l’article 4 du contrat qui bien évidemment n’évoque pas la notion de « démission » mais bien de « résiliation » du fait qu’il s’agit d’un contrat-type réglementaire qui reprend les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Mais là où rien ne va plus c’est quand MATERA fait un milkshake entre l’ancienne et la nouvelle version de l’article 18 en actant sa démission qui est présentée comme une résiliation sans indiquer les manquements suffisamment graves qui seraient reprochés au syndicat des copropriétaires.
C’est ce que l’on appelle « faire son marché » dans la loi.
Je prends cette phrase mais pas ce mot et j’ajoute ce mot et je retire cette phrase.
À défaut de démontrer le manquement suffisamment grave commis par le syndicat des copropriétaires, cette résiliation imposée pourrait permettre à la copropriété de réclamer des indemnités judiciaires pour rupture abusive du contrat.