Décidemment, le nombre de contrat de syndic qui présente des illégalités est de plus en plus important nécessitant une vigilance accrue du conseil syndical lors de la mise en concurrence des cabinets.
La difficulté est que d’un contrat à un autre, les irrégularités ne sont pas les mêmes nécessitant de connaître quasiment par cœur l’ensemble des subtilités du réel contrat-type tel qu’il figure en annexe du décret du 17 mars 1967.
Néanmoins, la quasi-totalité des abus voire des illégalités sert une même logique qui est l’augmentation des profits en inscrivant dans le contrat des prestations qui n’ont pas lieu d’être.
A ce titre, reprenons le contrat du cabinet SGI MICHEL GUILLEMOT en nous focalisant sur des clauses particulièrement contestables.
I. Une réduction de zéro euro en cas de dispense d’extranet
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic professionnel de constituer un extranet dans lequel doivent figurer des documents dématérialisés de la copropriété.
Cette prestation doit être incluse dans les honoraires du forfait de base puisqu’il s’agit d’une mission de gestion courante telle que prévu au point IV - 14 al. d de l’annexe du décret du 26 mars 2015.
Néanmoins, ce même article autorise l’assemblée générale à dispenser le syndic professionnel de cette obligation dans le cas où par exemple l’extranet fourni s’avère inutile du fait de l’absence de documents et informations minimum.
Dans ce cas, le point 7.1.5 du contrat-type impose une réduction des honoraires du forfait de base.
Pour contourner cette clause, le contrat du cabinet SGI MICHEL GUILLEMOT prévoit un montant de réduction qui est de zéro euro.
Ainsi, peu importe que l’extranet soit alimenté ou non par le syndic, sa rémunération ne sera pas impactée.
II – Un tarif différencié de la vacation horaire
L’intérêt majeur du contrat-type est bien d’encadrer les facturations supplémentaires que peut réclamer le syndic à l’égard du syndicat des copropriétaires.
Il ne peut donc pas ajouter des facturations même s’il est de bonne foi.
A ce titre, il ne peut pas prévoir un tarif horaire différent en fonction qu’il intervient pendant ou en dehors des heures ouvrables.
Pour verrouiller cette disposition, le point 7.2.1 du contrat-type impose d’appliquer un seul coût horaire sans pouvoir y ajouter des frais de déplacement.
Et pourtant, le contrat du cabinet SGI MICHEL GUILLEMOT a supprimé le terme « seul » pour ainsi être en mesure de prévoir deux tarifs horaires :
132 euros pendant les heures ouvrables,
168 euros en dehors des heures ouvrables.
A cela s’ajoute une autre subtilité tout aussi illégale qui est la facturation d’un montant de trente euros pour les frais de déplacement.
III – Des prestations illégales liées aux mutations de lots
Là encore, pour éviter que le syndic profite de la mutation d’un lot pour réclamer des honoraires abusifs, le contrat-type a limité les prestations pouvant faire l’objet d’une rémunération complémentaire.
Néanmoins, il semble que le cabinet SGI MICHEL GUILLEMOT souhaite s’émanciper du réel contrat-type puisqu’il prévoit en toute illégalité une facturation d’un montant de
220 € T.T.T.C. pour l’établissement du pré état daté et 190 € T.T.C. pour l’actualisation de l’état daté.
Pour ceux qui n’y croient pas, voici la preuve en image :
