Malgré presque nos 40 ans d’existence, nous sommes toujours aussi sidérés de constater de graves dérives dans les contrats de syndic.
Notre consternation s’est encore aggravée depuis la mise en place du contrat-type réglementaire qui s’impose à tous les syndics sans pouvoir ajouter, modifier ou supprimer la moindre clause.
A ce titre, nous sommes contraints de constater les graves irrégularités relevées dans le contrat du syndic Régie Immobilière de Vienne avec une date d’entrée en vigueur le 26 février 2026 pour une période de douze mois.
I. Des insertions irrégulières
Le point 7.2.1 du contrat-type impose au syndic de prévoir dans son contrat un « seul coût horaire » ne pouvant pas par conséquent mentionner un tarif différencié en fonction de l’heure d’intervention.
A ce titre, voici la clause telle que stipulée dans le contrat-type réglementaire qui figure à présent en annexe du décret du 17 mars 1967 :
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7.2.1. Modalités de rémunération des prestations particulières La rémunération due au syndic professionnel au titre des prestations particulières, à l'exception de celles citées au 7.2.5, est calculée pour chacune d'elles : - soit en application du seul coût horaire ci-dessous, appliqué au prorata du temps passé : ... €/ heure hors taxes, soit ... €/ heure toutes taxes comprises ; - soit en application du tarif forfaitaire |
Or, à la lecture du contrat du cabinet Régie Immobilière de Vienne, on constate que les termes « seul coût horaire » n’y figurent pas.
Et pour cause, il prévoit un tarif horaire différent en fonction de l’heure d’intervention du syndic.
Plus grave encore, dans son contrat, est prévue la dispense de l’ouverture d’un compte bancaire séparé, faisant même référence à une disposition légale qui n’est plus en vigueur depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019 soit il y a plus de six ans.
Pour ceux qui n’y croient pas, voici la clause qui figure dans son contrat ainsi que son rappel à l’article de loi qui a été abrogé :
II. Un imbroglio de version de contrat-type
Pour éviter que le syndic puisse faire du chantage auprès du conseil syndical, l’ordonnance du 30 octobre 2019 a supprimé la possibilité par le syndic de démissionner.
Il peut au mieux résilier le contrat en cas de faute suffisamment grave commise par le syndicat des copropriétaires.
Depuis cette évolution de la loi, le contrat-type a fait l’objet d’une évolution en supprimant la possibilité pour le syndic de démissionner.
Néanmoins, le contrat du cabinet Régie Immobilière de Vienne a maintenu cette clause lui permettant de mettre fin à son contrat sans justification.
Voici donc la clause maintenue qui a été supprimée dans le vrai contrat-type :
De même, alors que le décret du 7 octobre 2020 a fixé le montant des pénalités de retard en cas de défaut de transmission de la fiche synthétique à 15 euros, ce syndic a, quant à lui, prévu dans son contrat, un montant réduit de pénalités de 10 euros.
Face à ce type de contrat, il y a deux hypothèses :
- Soit le syndic n’a pas compris le principe même du contrat-type, l’adaptant comme il le souhaite,
- Soit il considère qu’il y a le cadre légal et réglementaire et sa politique commerciale qui doit en définitive prévaloir.
Nous préférons nous arrêter là sur l’analyse de ce contrat, sachant qu’il présente encore d’autres irrégularités qui mettent en définitive aussi bien la copropriété que les copropriétaires en difficulté.
Voilà pourquoi, il est toujours pertinent de demander aux experts de l’ARC Nationale une analyse critique des contrats proposés par les syndics dits « professionnels ».