Il faudrait une bonne fois pour toutes demander aux syndics professionnels si les règles de fonctionnement des copropriétés sont régies par la loi du 10 juillet 1965 ou bien par une autre loi qui nous aurait échappé.
En effet, alors que les dispositions sont claires, ne laissant place à aucune ambiguïté sur les obligations de chacun et sur les possibilités ou non de facturations supplémentaires, la plupart des syndics professionnels semblent faire leur marché.
Autrement dit, si les dispositions légales leur conviennent, elles sont validées, si au contraire, elles ne sont pas dans leurs intérêts, elles sont oubliées.
Face à cette situation, les conseillers syndicaux qui, pour rappel, ne sont pas des professionnels, sont obligés d’user de pédagogie pour expliquer au syndic dit « professionnel » comment il doit agir en évoquant les textes légaux et réglementaires en vigueur.
Et malgré tout, le « pot de fer » qui est le syndic rencontre le « pot de terre » qui est le conseil syndical, entraînant les abus voire les illégalités que l’on dénonce depuis presque 40 ans.
A ce titre, voyons tout simplement comment le cabinet LAMY réagit quand un membre du conseil syndical essaye, dans le respect de la loi, de défendre les intérêts économiques du syndicat des copropriétaires.
Mais avant cela, faisons un point de contexte.
I – Le DUERP, une obligation du syndic
L’article 31 du décret du 17 mars 1967 précise qu’il revient au syndic d’engager et de congédier le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.
Ainsi c’est lui en tant que gestionnaire qui doit prendre toutes les mesures pour respecter les textes en vigueur qui sont notamment formulés à travers le code du travail en particulier en matière de sécurité.
A ce titre, il doit réaliser un document unique d’évaluation des risques professionnels (DUERP) qui doit être actualisé dès qu’il y a une évolution des tâches liées au poste.
Afin d’éviter toute ambiguïté, le contrat-type de syndic à travers son annexe, précise que la mise en place et l’actualisation du document unique, relève de la mission de gestion courante du syndic devant à ce titre être inclus dans les honoraires du forfait de base.
Pour les sceptiques ou ceux qui n’auraient pas encore lu en intégralité le contrat-type, voici la preuve en image :
Le débat semble clair, il s’agit d’une mission du syndic qui doit être comprise dans ses honoraires de forfait de base.
Mais voilà, il y a la loi et la réalité de terrain.
II – Je fais ce que je veux
Une fois n’est pas coutume, nous allons reprendre l’intégralité d’un échange mail entre un membre du conseil syndical et le syndic :
Que constatons-nous ?
Le conseil syndical est particulièrement pertinent car il assoit son analyse juridique en s’appuyant sur les dispositions réglementaires en vigueur qui sont en l’occurrence le point VI-26ème de l’annexe 1 du décret du 26 mars 2015.
Malgré cela, le syndic reste sur sa position en affirmant que la facture du prestataire extérieur doit être supportée par le syndicat des copropriétaires à travers ses charges.
Pour cela, il affirme qu’il s’agit de la réalisation d’une tâche qui requiert des compétences spécifiques qui engagent la responsabilité de l’employeur en l’occurrence le syndicat des copropriétaires.
Si cela est exact, cela ne justifie pas pour autant que l’incompétence du syndic professionnel qui, rappelons-le, perçoit des honoraires, soit supportée par le syndicat des copropriétaires.
Dans la mesure où il ne se sent pas capable d’assurer cette prestation, il peut alors la sous-traiter et payer la facture à partir des honoraires perçus.
Mais voilà, cela diminuerait ses bénéfices, préférant faire supporter la facture sur le syndicat des copropriétaires.
Voilà pourquoi la création d’une instance de contrôle indépendante est inévitable et urgente dans laquelle l’ARC Nationale doit impérativement siéger.