Décidémment, lorsque nous analysons un contrat de syndic, il est impératif de connaître quasiment par cœur celui réellement établi par les pouvoirs publics et qui figure à présent en annexe 1 du décret du 17 mars 1967.
Et pour cause, il y a toujours un détail qui fait toute la différence et qui est bien entendu à l’avantage du syndic et souvent au détriment du conseil syndical ou de la copropriété.
À ce titre, reprenons la clause du contrat du cabinet MANDA en matière de réunions avec le conseil syndical.
Pour bien comprendre la mesquinerie du dispositif, commençons par présenter la clause telle que prévue dans le vrai contrat-type réglementaire pour ensuite présenter celle figurant sur le contrat de MANDA.
I – Une durée et un créneau
Avant d’entrer dans le détail, voici la clause 7.1.3 telle que prévue dans le contrat-type de syndic :
Ainsi, comme on le constate, il est nécessaire de préciser trois informations qui sont le nombre de réunions prévu dans le forfait, la durée et le créneau horaire dans lequel elles doivent se dérouler.
L’ensemble de ces points est important car il permet de déterminer le cadre dans lequel la prestation comprise dans le forfait doit s’appliquer, celle-ci ne pouvant pas faire l’objet d’une facturation supplémentaire.
À titre d’exemple, si le contrat prévoit un créneau horaire de réunion de 9 heures à 15 heures, dans la mesure où elle se tient au-delà de cet horaire, le syndic pourra facturer la réunion.
À présent, place à la clause telle que rédigée dans le contrat du cabinet MANDA.
II – Une heure et au revoir…
Voici à présent la clause :
Plusieurs remarques de forme :
Premièrement, le terme « maximum » a été ajouté.
Deuxièmement, le créneau horaire dans lequel les réunions doivent se dérouler ne figure pas.
Troisièmement, le syndic a imposé les modalités de tenue de réunions en prévoyant qu’elles ne puissent pas s’organiser en physique.
Quatrièmement, il revient au seul syndic de proposer la tenue d’une réunion.
Derrière ces modifications, se posent plusieurs difficultés.
En effet, à partir du moment où le syndic ajoute le terme « maximum », cela implique que dans la mesure où le conseil syndical est en pleine réunion pour aborder un sujet stratégique tel que l’élaboration de l’ordre du jour, la séance soit subitement se terminer.
C’est justement pour cela que les pouvoirs publics n’ont pas mentionné le terme « maximum » car il est probable qu’une réunion du conseil syndical se prolonge au-delà d’une heure.
Mais encore, lorsque MANDA le propose, les conseillers syndicaux sont apparemment obligés d’accepter de tenir la réunion qui ne peut se dérouler que de manière dématérialisée.
Ainsi, pour élaborer un ordre du jour, étudier un contrat avec le syndic, cela ne peut se faire que par le biais de vidéoconférence, téléphone ou tout autre forme dématérialisée, ce qui est loin d’être pratique.
La plupart des personnes qui lisent ce contrat pensent qu’il s’agit d’une disposition qui figure dans celui élaboré par les pouvoirs publics et pourtant, cela est faux.
Vraisemblablement, le cabinet MANDA a modifié le contrat-type réglementaire pour convenir à son organisation interne, même si cela empiète sur le bon fonctionnement du conseil syndical et surtout sur son obligation de respecter en tout point le contrat-type.
Il n’est jamais bon lorsque soudainement nous relevons plusieurs abus concernant un même cabinet de syndic qui est, en l’occurrence, le cabinet MANDA.